Риски покупки недвижимости в Грузии почти все видны заранее, а проверка стоит недорого. Главные из них: дом сдают позже срока, на квартире залог или ограничение, продавец числится в реестре должников, задаток не возвращают, а в России приходит штраф за неподанное уведомление о счёте. Выписка из Публичного реестра стоит 13 лари через интернет и показывает собственника, залоги и долги продавца.
Ниже девять ситуаций: где каждую видно и сколько стоит проверка. Факты сверены с законами и тарифами 10-15 октября 2026 года.
Какие риски покупки недвижимости в Грузии главные?
Иностранец в Грузии может владеть любым имуществом: так сказано в статье 32 закона о правовом положении иностранцев. Исключение одно и касается домов с участком: землю сельскохозяйственного назначения иностранец получает только по наследству. Для покупателя квартиры ограничений по гражданству нет, поэтому риски лежат в самой сделке, а не в праве купить.
Квартира становится вашей, когда сделка заключена письменно и ваше право записано в Публичный реестр (статья 183 Гражданского кодекса Грузии). Всё, что происходит до записи, держится на договоре и на том, что вы проверили.
| Ситуация | Признак | Где проверить | Цена проверки |
|---|---|---|---|
| 1. Стройка встала или срок сдвинулся | ключи позже даты из договора | договор, строительная документация, отчётность компании на reportal.ge | открытые данные |
| 2. Продавец не единственный собственник | всплывает второй владелец | выписка из Публичного реестра | 13 лари онлайн, 20 лари в окне |
| 3. Залог, ипотека, ограничение | квартира в залоге у банка или налоговой | та же выписка | входит в выписку |
| 4. Продавец в реестре должников | регистрацию приостанавливают | отметка в выписке | входит в выписку |
| 5. Задаток не вернули | сделка сорвалась, деньги у продавца | текст соглашения о задатке | без расходов |
| 6. Посредник работает на продавца | советы и перевод с его стороны | реестр предпринимателей, свой юрист | открытые данные |
| 7. Доверенность не приняли | подпись на ней заверена не нотариусом | нотариус, апостиль в России | апостиль 2 500 рублей |
| 8. Штраф в России за счёт | не подано уведомление или отчёт | сроки по 173-ФЗ, статья 12 | без расходов |
| 9. Налог оказался другим | налог на имущество, ставка со сдачи | Налоговый кодекс Грузии на matsne.gov.ge | без расходов |
Источники: тарифы Национального агентства публичного реестра, Министерство юстиции России, законы Грузии на matsne.gov.ge; данные на 15.10.2026.
Что случается с недостроем и как оценить застройщика?
Ситуация 1. Покупатель новостройки боится, что дом не достроят или сдадут на годы позже. Закон о Публичном реестре разрешает записать право на строящееся здание и его квартиру, но только по документу о праве и строительной документации (статья 15 с индексом 6). Нет документации - право не регистрируют. Первый вопрос застройщику: на каком основании дом строится и можно ли увидеть эти бумаги.
Второй инструмент - предварительная регистрация права (статья 12 того же закона). Её делают по договору сторон, и пока она стоит, другое право на эту квартиру не записывают, если стороны не договорились иначе. Это защищает от повторной продажи той же квартиры.
Третье - текст договора. Гражданский кодекс Грузии позволяет отказаться от договора, если дополнительный срок для исполнения прошёл без результата (статья 405). Тогда полученное возвращают (статья 352), вред возмещают (статья 394), а неустойка - это сумма, о которой стороны договорились сами (статья 417). Поэтому неустойку за просрочку и порядок возврата денег стоит прописать в договоре прямо.
Котлован: защищает договор
Дом сдан: защищает запись в реестре
- 1.Нет документации - нет записи права
- 2.Стройка: предварительная регистрация
- 3.Сдан: право в реестре
Отдельно о рынке. По опросу застройщиков, который Galt & Taggart провёл в июле 2026 года по более чем 30 проектам Батуми, непроданных квартир у них 13 866. Аналитики называют это давлением избыточного предложения. Для покупателя это повод не спешить с решением и сравнить несколько домов на одной стадии.
Какие проблемы всплывают в реестре: залог, арест, доли?
Ситуации 2, 3 и 4 закрывает один документ. Выписку из Публичного реестра выдают любому человеку (статья 10 закона о реестре): через интернет за 13 лари за один рабочий день, в окне за 20 лари. Её готовят по единой базе четырёх реестров, поэтому в одном листе видно сразу всё.
Собственник
кто продаёт и один ли он
Ограничения
публично-правовые запреты на распоряжение
Залог и ипотека
налоговый залог или кредит под квартиру
Реестр должников
идёт ли исполнительное производство
Второй владелец. Продавец, записанный в реестре, для покупателя считается собственником, кроме случая, когда покупатель знал, что это не так (статья 185 Гражданского кодекса). Согласия совладельца, которого нет в реестре, не требуют (статья 312). Закон здесь на стороне того, кто опирался на выписку, поэтому выписку заказывают до задатка, а не после.
Должник. Человека вносят в реестр должников сразу после начала исполнительного производства, записи открыты. С этого дня его право распоряжаться имуществом ограничено, а агентство приостанавливает регистрацию сделок с его квартирой (закон «Об исполнительных производствах», статьи 19¹-19³). Поэтому свежую выписку заказывают ещё раз в день подписания: запись могла появиться после первой проверки.
Подробно о выписке и кадастровом коде - в материале «Как проверить квартиру в Грузии».
Что бывает с задатком, доверенностью и посредником?
Ситуация 5, задаток. По статьям 421 и 423 Гражданского кодекса Грузии задаток - сумма, которую одна сторона договора выдаёт другой. Сорвал сделку тот, кто дал, - задаток остаётся у получателя. Сорвал тот, кто получил, - он возвращает задаток в двойном размере. Поэтому в соглашении пишут, что это именно задаток, за какую квартиру, до какой даты сделка и что будет, если выписка покажет залог.
Ситуация 6, посредник. Лицензии риэлтора в Грузии нет: закон «О лицензиях и разрешениях» называет свой перечень исчерпывающим, посредничества с недвижимостью в нём нет. Компанию агента видно в реестре предпринимателей, его данные публичны. Памятка правительства Великобритании для покупателей за рубежом советует нанимать независимого юриста и осторожно относиться к юристу, которого порекомендовал агент или застройщик: бывало, что такой юрист работал на обе стороны. Как проверить агентство - в материале «Риэлтор в Грузии».
Ситуация 7, доверенность. Если вы не приезжаете на сделку, за вас подписывает представитель по доверенности. Подпись на доверенности заверяют только нотариально (приказ министра юстиции Грузии № 939 от 20.10.2023). Российскую доверенность для грузинского нотариуса заверяют апостилем: в России это 2 500 рублей за документ и до пяти рабочих дней. Дистанционная услуга реестра Smart Contract доступна только гражданам Грузии. Нотариус ведёт действие на грузинском языке и приглашает переводчика, если вы языком не владеете. Порядок - в материале «Доверенность и покупка без приезда».
Какие риски есть у россиянина: перевод денег, счёт, отчётность?
Ситуация 8 случается не в Грузии, а дома. Гражданин России - валютный резидент. Об открытии счёта за рубежом он уведомляет налоговую не позднее месяца (173-ФЗ, статья 12). Отчёт о движении средств подают ежегодно до 1 июня. Грузии нет в перечне стран автоматического обмена финансовой информацией, поэтому отчёт нужен при любой сумме.
Штрафы по статье 15.25 КоАП: 1 000-1 500 рублей за уведомление с опозданием, 4 000-5 000 рублей, если уведомления нет, 2 000-3 000 рублей за нарушение порядка отчёта. Эти требования не применяются, если вы провели за пределами России больше 183 дней в календарном году.
День открытия
Счёт открыт в банке Грузии
сохраните дату и реквизиты из договора
До 1 месяца
Уведомление в налоговую
опоздание - штраф 1 000-1 500 рублей
До 1 июня
Отчёт о движении средств
каждый год, при любой сумме
Перевод денег. Лимиты Банка России на переводы за рубеж для граждан отменены с 8 декабря 2025 года. Карты российских банков за рубежом не работают с 5 марта 2022 года: Visa и Mastercard их не обслуживают. Рабочие способы перевода разобраны в материале «Как перевести деньги из России в Грузию», открытие счёта - в материале «Счёт и карта в банке Грузии».
Для чиновников есть отдельный закон № 79-ФЗ от 07.05.2013: счета в иностранных банках им запрещены, а недвижимость за рубежом указывают в сведениях о доходах и имуществе. Если вы на государственной службе, сначала прочитайте требования своей должности.
Какие налоги появляются после покупки?
Ситуация 9 - налог оказался не тем, что обещали в рекламе. По закону Грузии № 1874 от 30 сентября 2026 года налог на имущество физического лица, кроме земли, - от 0,8 до 1% рыночной цены. Освобождены те, у чьей семьи доход за прошлый год не выше 100 000 лари.
Сдача жилой площади для проживания облагается по ставке 5%, если расходы из дохода не вычитают (статья 81 Налогового кодекса Грузии). Прирост от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5%, а после двух лет владения освобождён (статья 82).
Обе льготы в кодексе написаны для жилого помещения. Закон о товариществах собственников называет квартирой помещение и для жилых, и для нежилых, в том числе коммерческих, целей. До задатка спросите, как помещение записано в документах дома, особенно если продают апартаменты в гостиничном корпусе. Разница разобрана в материале «Квартира или апартаменты в Батуми», налоги целиком - в материале «Налоги при покупке, владении и продаже квартиры в Грузии».
Покупка квартиры в Батуми: что в отзывах можно проверить самому
Запрос «покупка квартиры в Батуми отзывы» обычно ищут, чтобы понять, можно ли верить застройщику и продавцу. Отзывы на форумах проверить нельзя, а вот три вещи проверяются по открытым данным.
Компания. Регистрация предпринимателя в Грузии обязательна, данные реестра предпринимателей публичны. На портале reportal.ge публикуют финансовую отчётность компаний Грузии.
Долги. Записи реестра должников публичны: по ним видно, идёт ли против продавца исполнительное производство.
Цифры о доме. Данные площадок объявлений и застройщика иногда расходятся. Пример: у Orbi City застройщик пишет о пяти башнях по 55 этажей и 10 800 единицах, а площадка Korter - о 45 этажах и 6 000 квартир (данные на 10.10.2026). Верить в таком споре стоит документам: выписке, разрешению и договору, а не карточке объявления.
Что проверить до задатка, чтобы не потерять деньги?
- 1
Заказать выписку из реестра
13 лари онлайн: собственник, залоги, долги
- 2
Спросить документы дома
основание стройки, срок, назначение помещения
- 3
Записать условия задатка
сумма, дата сделки, что будет при залоге
- 4
Показать договор своему юристу
сроки, неустойка, возврат денег
- 5
Подготовить доверенность
если не приезжаете: нотариус и апостиль
- 6
Проверить запись права
новая выписка уже на ваше имя
Регистрация права покупателя стоит 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один день или 350 лари в день подачи. После неё закажите ещё одну выписку: собственником в ней должны стоять вы.
Подойдёт, если
- готовы заказать выписку и показать договор юристу до задатка
- покупаете квартиру в сданном доме или в строящемся с документацией
- держите счёт в Грузии и подаёте отчёт в России вовремя
Не подойдёт, если
- нужен дом с землёй сельскохозяйственного назначения
- служите на должности, где счета за рубежом запрещены
- хотите отдать деньги до проверки собственника и залогов
Чего не покажут выписка и открытые реестры?
- Состояние квартиры и дома. Влагу, шум, газ и качество ремонта реестр не показывает - это видно только на месте или по свежему видео. Скрытые дефекты внутри стен не исключает и осмотр.
- Что входит в цену. Мебель, технику и паркинг объявления описывают по-разному. Состав пишут в договор, а не держат на словах.
- Слова «белый каркас» и «чёрный каркас». Единого состава работ за ними нет: что сделано в квартире, смотрят в приложении к договору и на месте.
- Запись реестра меняется. Закон считает запись достоверной, пока не доказано обратное, поэтому выписку берут свежую перед задатком и ещё раз в день сделки.
- Ваша сделка. Этот материал справочный и не заменяет проверку договора под вашу ситуацию.
Подробнее: как проверить квартиру в Грузии по реестру, как купить квартиру по доверенности без приезда, какие налоги платят при покупке и владении, можно ли россиянину купить квартиру в Грузии.
Квартиры с ценой, домом и стадией стройки собраны в каталоге, отдельно - вторичный рынок и подборка для граждан России. Другие материалы о деньгах и доходе от квартиры - в разделе «Инвестиции».
Источники
- Закон Грузии о правовом положении иностранцев, статья 32
- Закон Грузии «О публичном реестре» (русский текст, ред. 01.04.2026)
- Гражданский кодекс Грузии (русский текст)
- Тарифы Национального агентства публичного реестра
- Закон Грузии «Об исполнительных производствах»
- Закон Грузии № 1874 от 30.09.2026 о налоге на имущество
- Налоговый кодекс Грузии
- Закон Грузии «О лицензиях и разрешениях»
- Минюст России: апостиль, пошлина и срок
- ФНС России: отчёт о движении средств по зарубежному счёту
- 173-ФЗ «О валютном регулировании», статья 12
- Visa: прекращение операций по картам российских банков
- Mastercard: приостановка работы в России, 05.03.2022
- Банк России: отмена лимитов на переводы за рубеж, 05.12.2025
- Galt & Taggart: обзор рынка Батуми за 2 квартал 2026
- Правительство Великобритании: памятка о покупке недвижимости за рубежом
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Грузии?
Да. По статье 32 закона Грузии о правовом положении иностранцев иностранец может владеть любым имуществом. Исключение касается земли сельскохозяйственного назначения: её иностранец получает только по наследству. Квартира становится вашей, когда сделка заключена письменно и право записано в Публичный реестр (статья 183 Гражданского кодекса Грузии).
Как проверить, что квартира не в залоге и продавец не должник?
Закажите выписку из Публичного реестра. Её выдают любому человеку: через интернет за 13 лари, в окне за 20 лари, срок - один рабочий день. Выписку готовят по четырём реестрам: права, публично-правовые ограничения, налоговый залог и ипотека, должники. Если продавец в реестре должников, его право распоряжаться имуществом ограничено, а регистрацию сделки приостанавливают.
Что будет с задатком, если сделка сорвётся?
По статьям 421 и 423 Гражданского кодекса Грузии всё зависит от того, кто сорвал сделку. Если тот, кто дал задаток, он остаётся у получателя. Если тот, кто получил, он возвращает задаток в двойном размере. В соглашении стоит записать, что это задаток, за какую квартиру, до какой даты сделка и что будет, если выписка покажет залог.
Как защититься, если покупаешь квартиру в строящемся доме?
Право на строящуюся квартиру регистрируют только по документу о праве и строительной документации (закон о Публичном реестре). Предварительная регистрация права по договору сторон исключает запись другого права на ту же квартиру. В договоре прописывают срок, неустойку за просрочку и возврат денег: Гражданский кодекс разрешает отказаться от договора после безрезультатного дополнительного срока.
Нужно ли сообщать в налоговую России о счёте в банке Грузии?
Да. Об открытии счёта за рубежом уведомляют налоговую не позднее месяца, отчёт о движении средств подают ежегодно до 1 июня. Грузии нет в перечне автоматического обмена, поэтому отчёт нужен при любой сумме. Штраф за отсутствие уведомления - 4 000-5 000 рублей. Требования не действуют, если вы провели вне России больше 183 дней в году.
