Покупка квартиры по доверенности в Грузии: как купить без приезда

Покупка квартиры по доверенности в Грузии разрешена законом: по Гражданскому кодексу Грузии сделка представителя создаёт права и обязанности у того, кто выдал доверенность. Договор представитель подписывает у нотариуса, затем право собственности регистрируют в Публичном реестре: 150 лари за 4 рабочих дня. Дистанционная услуга Smart Contract гражданину России не подойдёт: она открыта только гражданам Грузии. Факты проверены 10 октября 2026 года.

Можно ли купить квартиру в Грузии без приезда?

Опора - три статьи Гражданского кодекса Грузии. Статья 103: полномочие представителя возникает по закону или из поручения, то есть доверенности. Статья 104: сделка, которую представитель заключил в пределах полномочий и от имени доверителя, создаёт права и обязанности только у доверителя. Статья 183: чтобы купить недвижимость, нужны письменная сделка и регистрация права покупателя в Публичном реестре.

Закон о Публичном реестре тоже написан с расчётом на представителя. По статье 6 обратиться за регистрацией и получить документы может заявитель или уполномоченное им лицо.

Заменит ли Smart Contract доверенность?

Smart Contract - услуга Публичного реестра Грузии: продавец и покупатель оформляют сделку дистанционно, из любой страны мира. Условия на странице реестра такие:

• стороны - граждане Грузии с действующим грузинским паспортом или ID-картой;
• каждая сторона участвует лично, через представителя по доверенности нельзя;
• у сторон должны быть счета в лари в Bank of Georgia;
• цену указывают и платят только в лари.

Об иностранных покупателях на этой странице ничего нет. Покупателю из России для сделки без приезда остаётся доверенность.

Где гражданину России оформить доверенность?

Путей несколько, и подходят они не всем.

• У нотариуса в России. Вы подписываете доверенность, ставите на неё апостиль и отправляете оригинал представителю. Это путь для тех, кто в Грузию не едет совсем. Где оформить доверенность для Грузии, как сделать перевод и сколько это стоит, мы разобрали отдельно.
• У нотариуса в Грузии. Если вы приезжали смотреть квартиры или приедете раньше сделки, доверенность оформляют на месте. Грузинскому документу апостиль не нужен.
• Онлайн у грузинского нотариуса. Нотариальная палата Грузии пишет, что согласие, заявление и доверенность удостоверяют через интернет, из любой страны и у любого нотариуса. Вместо доверителя документ подписывает поверенный, при одном свидетеле. Условие одно: доверитель - гражданин Грузии или человек, которого нотариус знает. Гражданин России под первую часть условия не попадает, а подходит ли он под вторую, скажет только нотариус.
• В консульстве Грузии. Консульства удостоверяют доверенности не всем: генеральное консульство в Сан-Франциско, например, пишет, что и доверитель, и поверенный должны быть гражданами Грузии. Если вы живёте за пределами России и рассчитываете на консульство, сначала спросите в своём.

Нужен ли апостиль на доверенность из России?

Апостиль - штамп по Гаагской конвенции 1961 года, которая отменила легализацию иностранных официальных документов: с ним документ одной страны принимают в другой. Россия и Грузия в этой конвенции участвуют: для России она действует с 31 мая 1992 года, для Грузии - с 14 мая 2007 года. Так записано в таблице Гаагской конференции, обновлённой 30 июня 2026 года.

Нотариальная палата Грузии пишет прямо: документ, который заверил нотариус в другой стране, подают грузинскому нотариусу с апостилем. Исключений для отдельных стран на её странице нет.

Вам может встретиться совет обойтись без апостиля: он опирается на Минскую конвенцию 1993 года о правовой помощи. По её статье 13 документы, оформленные в одной стране-участнице по установленной форме и с гербовой печатью, в других странах принимают без специального удостоверения. МИД России называет эту конвенцию среди документов, которые регулируют консульские отношения с Грузией. Но грузинского закона или страницы ведомства, где сказано, что российскую доверенность примут без апостиля, на 10 октября 2026 года найти не удалось.

Расчёт простой: апостиль - это 2 500 рублей и до 5 рабочих дней, а если нотариус в Грузии не примет доверенность без него, оригинал придётся возвращать и отправлять заново.

Апостиль на доверенность ставит территориальный орган Минюста России в том регионе, где она оформлена. Документы подают в сам орган, через МФЦ, по почте или через Госуслуги. Госпошлина - 2 500 рублей за документ (подпункт 48 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса), срок - до 5 рабочих дней, и его могут продлить до 30 рабочих дней. Порядок задаёт приказ Минюста России № 255 от 15 сентября 2026 года.

Отдельный вопрос - перевод. Административные органы Грузии ведут производство на грузинском языке, и Публичный реестр среди них. Документ на другом языке подают с нотариально заверенным переводом. На перевод орган даёт срок не меньше трёх дней, а просрочка - основание отказать в рассмотрении заявления (статья 73 Общего административного кодекса Грузии). Перевод удобно поручить представителю: он закажет его в Грузии до подачи документов.

Что написать в доверенности на покупку квартиры?

Готового текста закон не даёт: статья 107 Гражданского кодекса Грузии говорит только, что полномочие передают заявлением воли. Список ниже закрывает сделку от договора до регистрации. Формулировки сверьте с нотариусом, который будет вести сделку в Грузии: пусть представитель покажет ему проект до того, как вы пойдёте к своему нотариусу.

• Кто доверяет и кому: имена и паспортные данные обоих.
• Что купить: адрес и кадастровый код квартиры. Если квартира ещё не выбрана - город и признаки, по которым её можно отличить.
• Предельная цена и валюта договора.
• Действия: подписать договор купли-продажи, подать заявление в Публичный реестр, оплатить сборы реестра, получить выписку о праве собственности.
• Расчёт: вправе ли представитель передавать деньги продавцу и каким способом. Платите сами со своего счёта - так и запишите.
• Срок. Полномочие прекращается, когда истёк срок, когда вы отменили доверенность, когда представитель от неё отказался, когда поручение исполнено, а также со смертью доверителя (статья 109). Ставьте срок на одну сделку, а не на годы.
• Сделка с самим собой. По статье 114 представитель не вправе заключить договор от вашего имени с самим собой или с тем, кого он тоже представляет, если вы прямо не дали согласия на такую сделку. Такое согласие в доверенность не вписывайте.

Как проходит сделка по доверенности?

1. 1

   Выбираете квартиру по видео

   Просите показ и свежую выписку из реестра.

   ↓
2. 2

   Оформляете доверенность у нотариуса

   В России или в стране, где живёте.

   ↓
3. 3

   Ставите апостиль

   Минюст России: 2 500 рублей, до 5 рабочих дней.

   ↓
4. 4

   Отправляете оригинал представителю

   Он заказывает нотариальный перевод на грузинский.

   ↓
5. 5

   Представитель подписывает договор

   У нотариуса в Грузии, от вашего имени.

   ↓
6. 6

   Реестр регистрирует право

   150 лари за 4 рабочих дня, есть срочные тарифы.

Договор по доверенности из другой страны подписывают у нотариуса, а не в реестре, и вот откуда это правило. Когда стороны приходят в реестр сами и подписывают договор при его сотруднике, отдельно заверять подписи не нужно (статья 311¹ Гражданского кодекса Грузии). Для сделки по доверенности, выданной за рубежом, порядок другой. Приказ министра юстиции Грузии № 939 от 20 октября 2023 года убрал такие сделки из числа тех, где подписи заверяет сам реестр: остаётся нотариус. Если доверенность вы оформили у нотариуса в Грузии, порядок подписания договора уточните у него же: в приказе названа доверенность, выданная в другой стране.

• В России

  Нотариус в России - Минюст России

• В Грузии

  Нотариус в Грузии - Публичный реестр

1. Нотариус в России

   удостоверяет доверенность

2. Минюст России

   ставит апостиль: 2 500 рублей, до 5 рабочих дней

3. Нотариус в Грузии

   заверяет перевод и подписи на договоре

4. Публичный реестр

   регистрирует право: от 150 лари

После подписи представитель подаёт заявление в реестр. Закон разрешает реестру запросить дополнительный документ, поэтому список бумаг попросите представителя взять у нотариуса заранее, до отправки доверенности.

Когда право зарегистрировано, закажите выписку из реестра: в ней собственником записаны вы. Записи реестра считаются верными, пока не доказано обратное (статья 312 Гражданского кодекса Грузии).

Способ расчёта с продавцом обсудите до доверенности: от него зависит её текст.

Сколько стоит покупка по доверенности и сколько занимает?

Источник: страница услуги Минюста России (обновлена 7 октября 2026 года) и тарифы Национального агентства публичного реестра Грузии, проверено 10 октября 2026 года.

123

В день подачи заявления

4 рабочих дня

1. 1.350 лари - в день подачи
2. 2.270 лари - 1 рабочий день
3. 3.150 лари - 4 рабочих дня

В таблице нет трёх строк: платы российского нотариуса за доверенность, перевода и платы грузинского нотариуса за договор. Плату грузинских нотариусов задают закон и постановление правительства Грузии № 507 от 29 декабря 2011 года, а сумму по вашему договору назовёт нотариус. Попросите представителя узнать её и цену перевода до того, как отправите доверенность.

Для сравнения: при личной сделке подписи сторон заверяет сам реестр, это 7 лари и делается сразу.

Риски и ограничения

• Доверенность передаёт право подписи другому человеку. Узкая доверенность на одну квартиру, с предельной ценой и коротким сроком оставляет меньше места для ошибки.
• Вживую квартиру вы не увидите. Попросите видео с проходом по комнатам, подъезду и двору и свежую выписку из реестра до задатка.
• Сроки зависят не только от вас: срок апостиля могут продлить до 30 рабочих дней, а реестр вправе запросить дополнительный документ. Если регистрацию приостановят, срок приостановления по общему правилу - 30 календарных дней (статья 21 закона о Публичном реестре).
• По апостилю есть два чтения правил, они описаны выше. Правила реестра и нотариусов меняются, поэтому список документов сверяют с нотариусом перед сделкой.
• Это справочный материал. Он не заменяет ответ нотариуса и проверку договора по вашей сделке.

Кому подходит покупка по доверенности

Подойдёт, если

• Квартиру выбрали по видео и готовы купить без личного осмотра
• В Грузии есть человек, которому вы доверяете подпись
• Приехать на сделку в ближайшие недели не получается

Не подойдёт, если

• Можете приехать сами: тогда договор подписывают прямо в реестре
• Хотите увидеть квартиру и дом своими глазами до оплаты
• Доверить подпись и расчёт некому

С чего начать?

Начните с квартиры: без адреса и кадастрового кода доверенность получится слишком общей. Посмотрите квартиры в Батуми. Шаги для покупателей из России собраны на странице «Гражданам России», порядок сделки - на странице «Как мы работаем». Как устроена сама покупка, разобрано в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как это сделать».

Источники

• Гражданский кодекс Грузии: статьи 103-114, 183, 311¹, 312
• Закон Грузии «О Публичном реестре»: статьи 6, 8, 21
• Общий административный кодекс Грузии: статья 73
• Приказ министра юстиции Грузии № 939 от 20.10.2023
• Публичный реестр Грузии: вопросы и ответы о Smart Contract
• Публичный реестр Грузии: тарифы и сроки регистрации
• Нотариальная палата Грузии: ответы на частые вопросы
• Гаагская конференция: участники конвенции 1961 года об апостиле
• Минюст России: проставление апостиля
• Минская конвенция 1993 года: статья 13
• МИД России: нормативная база консульских отношений с Грузией
• Генеральное консульство Грузии в Сан-Франциско: нотариальные услуги