Квартира или апартаменты в Батуми: в чём разница при покупке

Квартира или апартаменты в Батуми: по объявлению разницу не увидеть, каталоги ставят оба слова рядом. Иностранец оформляет в собственность и то, и другое через Публичный реестр. Отличия дают назначение помещения в реестре и формат дома - обычный жилой или апарт-отель с управляющей компанией. От назначения зависит налог при сдаче: 5% для жилья или общие 20%. Факты проверены 10 октября 2026 года.

Апартаменты в Батуми - это жильё или нет?

Покупатель из России привозит с собой российское значение слова. Статья 16 Жилищного кодекса РФ относит к жилым помещениям жилой дом, квартиру и комнату. Апартаментов в этом перечне нет, отсюда и ожидание, что у них свои налоги, тарифы и правила регистрации.

В Грузии слово работает иначе. Закон о товариществах собственников квартир называет квартирой любой предмет индивидуальной собственности в многоквартирном доме: помещение для жилых или нежилых, в том числе коммерческих, целей. Назначение записано в Публичном реестре, а его изменение регистрируют на основании строительной документации.

Слово для объявления выбирает продавец. На Prian.ru квартиры и апартаменты в Батуми идут одним разделом: 1 145 объявлений общим списком на 10 октября 2026 года. Одно и то же слово «апартаменты» может стоять над жилой квартирой в обычном доме и над номером в гостиничном комплексе.

Чем квартира отличается от апартаментов при покупке?

Таблица сравнивает помещения по записи в реестре: жилое назначение или нежилое. Слово из объявления в ней не участвует.

Источники: Налоговый кодекс Грузии (статьи 81 и 82), законы Грузии о правовом положении иностранцев (статьи 15 и 32), о порядке регистрации (статья 5), о товариществах собственников квартир (статьи 5 и 7). Тексты на сайте matsne.gov.ge, сверено 10 октября 2026 года.

Три строки совпадают: право собственности, основание для ВНЖ и расходы на общее имущество от назначения не зависят. Расходятся налоги и регистрация по адресу, о них ниже.

Отдельно про счета за свет и газ. Закон об энергетике и водоснабжении делит потребителей на бытовых и небытовых. Бытовой покупает электричество и газ для собственного быта, без коммерческой или профессиональной деятельности. По какой категории идёт счёт за конкретное помещение и на кого он оформлен, видно в самих счетах: попросите их у продавца за последние месяцы.

Что написано в выписке из реестра?

Выписка из реестра - документ, которым в Грузии подтверждают право на недвижимость. По закону о Публичном реестре её готовят из общей базы трёх реестров: прав на недвижимость, публично-правовых ограничений, налогового залога и ипотеки. В выписку попадают данные, которые действуют на момент подготовки. Закон считает их достоверными, пока запись не признали недействительной.

Если выбираете между квартирой и апартаментами, в выписке читают три вещи:

• кто собственник и совпадает ли он с продавцом;
• какое назначение записано у помещения;
• есть ли ипотека, арест или налоговый залог.

Условий договора с управляющей компанией и размера счетов в выписке нет, их смотрят отдельно. Порядок самой покупки описан в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как это сделать».

Чем апарт-отель отличается от обычного жилого дома?

Апарт-отель - формат дома: у квартир разные собственники, а гостей принимает один оператор. Пример из Батуми - ApartHotels Collection by ELT. На сайте коллекции сказано, что комплексами управляет компания International Property Management, а гостям доступны услуги гостиничного типа.

Что собственник может и чего не может, решает договор управления. До задатка в нём читают шесть пунктов:

• кто вправе сдавать: только управляющая компания или собственник тоже;
• как делят выручку и какие расходы вычитают до деления;
• сколько дней в году собственник живёт сам и как бронирует эти дни;
• какие платежи идут при любой загрузке: обслуживание, ремонт, замена мебели;
• срок договора, порядок выхода и что происходит при продаже;
• как часто приходит отчёт и можно ли проверить загрузку.

Цифры дохода из рекламы в этот список не входят: условием они становятся, когда записаны в договоре.

Расходы на общее имущество несут собственники в любом многоквартирном доме. По закону о товариществах собственников квартир долю в общем имуществе считают по площади помещения, и нежилых помещений это тоже касается.

Какой налог платят при сдаче и продаже?

Общая ставка подоходного налога для физического лица - 20%, если кодекс не предусматривает иного: это статья 81 Налогового кодекса Грузии. Для жилья в кодексе два исключения. Первое: доход от сдачи жилой площади для проживания облагают по ставке 5%, если собственник не вычитает из него расходы. Второе: прирост цены при продаже жилой квартиры или дома с участком облагают по ставке 5%, а после двух лет владения освобождают от налога по статье 82.

Обе льготы написаны для жилой площади. Для остального имущества статья 82 тоже освобождает прирост после двух лет владения, но с оговоркой: освобождение не действует, если владелец использовал имущество в экономической деятельности. Такое использование не учитывают, когда с его окончания до продажи прошло два года.

Отсюда вопрос налоговому консультанту до покупки: считается ли сдача через оператора сдачей жилой площади для проживания и как запись в реестре повлияет на налог при продаже. Ответ зависит от назначения помещения, договора и налогового статуса покупателя, поэтому общего ответа для всех апартаментов в этом тексте нет.

Дают ли ВНЖ и регистрацию по адресу?

Закон о правовом положении иностранцев в статье 15 называет основанием для краткосрочного вида на жительство право собственности на недвижимость в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной ценой выше эквивалента 150 000 долларов США. Рыночную цену устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованного органа. Вид на жительство по этому основанию могут выдать собственнику, его супругу и детям. Срок действия каждый раз можно продлить на год, а с прекращением права собственности вид на жительство прекращают.

О квартире или жилом назначении в этой норме ничего нет: закон говорит о недвижимости. Апартаменты с нежилым назначением он из основания не исключает. Покупка сама вида на жительство не даёт: в законе стоит «может быть выдан», решение принимают по заявлению.

С регистрацией по адресу иначе. По закону о порядке регистрации иностранец должен быть зарегистрирован, чтобы получить карту вида на жительство. Местом жительства считается место, которое человек выбрал сам. Тех, кто живёт в здании, не предназначенном для длительного пребывания людей, регистрируют без указания адреса, по населённому пункту. До задатка спросите в органе, который ведёт регистрацию, как оформят адрес в выбранном доме.

Кому подойдёт квартира, а кому апартаменты?

Что проверить до задатка?

Риски и ограничения

• Назначение помещения и условия договора у каждого дома свои. Этот текст их не заменяет: смотрите выписку и договор по конкретной квартире.
• Налоговые нормы приведены по тексту кодекса на 10 октября 2026 года. Кодекс допускает исключения из общей ставки, поэтому расчёт для конкретной сдачи или продажи делает налоговый консультант.
• Тарифов на свет и газ в тексте нет: сверить их с первоисточником на 10 октября 2026 года не удалось. Смотрите счета за выбранное помещение.
• Английские тексты на сайте matsne.gov.ge отстают от грузинских: закон о товариществах собственников квартир сверен по редакции 2020 года, закон об энергетике и водоснабжении - по редакции 2021 года. Перед сделкой норму сверяют по действующей грузинской редакции.

С чего начать?

Посмотрите квартиры в Батуми и спросите о любой из них: какое назначение в выписке и кто управляет домом. Шаги для покупателей из России собраны на странице «Гражданам России», порядок сделки - на странице «Как мы работаем».