Проверить квартиру в Грузии можно по кадастровому коду: закажите выписку из публичного реестра. Её выдают любому человеку - так записано в законе о публичном реестре. Выписка стоит от 13 лари (около 5 долларов) и готова в течение рабочего дня, срочная - от 52 лари в день подачи заявления. В выписке - собственник, ипотека, арест и налоговый залог. Факты проверены 10 октября 2026 года.
Ниже - где взять код, как заказать выписку, что в ней читать и чего в ней нет.
Что такое публичный реестр и кто его ведёт?
В Грузии покупатель становится собственником, когда запись о нём появилась в публичном реестре. По Гражданскому кодексу для покупки недвижимости нужны письменная сделка и регистрация права покупателя в реестре. Поэтому на вопрос «чья это квартира» отвечает запись в реестре.
Реестр ведёт Национальное агентство публичного реестра, оно работает в ведении Министерства юстиции Грузии. Сведения реестра по закону открыты: ознакомиться с ними может любой человек.
Выписка из реестра - главный документ для покупателя. В неё попадают действующие записи о квартире на момент, когда выписку готовили.
Закон защищает покупателя, который положился на реестр. Продавец, записанный там собственником, для покупателя и считается собственником. Исключение - случай, когда покупатель знал, что квартира продавцу не принадлежит. Второе исключение добавил Конституционный суд Грузии решением от 17 октября 2017 года: защита не действует, если на запись в реестре подана жалоба и покупатель об этом знал.
Что такое кадастровый код и где его взять?
Кадастровый код присваивают недвижимости вместе с регистрацией права в реестре. Второй квартиры с таким кодом нет. Адрес по-русски и по-английски пишут по-разному, а код всегда один, поэтому квартиру проверяют по коду.
Код указан в выписке, а выписка у собственника есть: её готовят вместе с решением о регистрации права. Попросите у продавца или его агента код или снимок выписки, пусть и старой. Старая выписка нужна ради кода - свежую вы закажете сами.
Сведения реестра открыты, так что просьба назвать код - обычная. Пока кода нет, задаток не вносите.
Где заказать выписку из реестра и сколько она стоит?
Цену и срок задаёт постановление правительства Грузии о плате за услуги агентства. Запрос через интернет дешевле.
| Как заказали | Срок | Цена | Около, в долларах |
|---|---|---|---|
| Через интернет | 1 рабочий день | 13 лари | 5 |
| Другим способом (лично, по почте) | 1 рабочий день | 20 лари | 7,7 |
| Через интернет, срочно | в день подачи заявления | 52 лари | 20 |
| Другим способом, срочно | в день подачи заявления | 75 лари | 28,8 |
| Доплата за выписку на английском | вместе с услугой | 26 лари | 10 |
Источник: постановление правительства Грузии №509 от 29 декабря 2011 года с изменениями №216 от 21 апреля 2022 года и №355 от 7 сентября 2023 года. Все пять строк совпадают со страницами тарифов на сайте агентства; доплата за выписку на английском стоит там на странице платы за информационные услуги. Доллары посчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии на 10 октября 2026 года: 2,6005 лари за доллар. Дата проверки: 10 октября 2026 года.
Заявление принимают в любой территориальной службе агентства, в Доме юстиции и у авторизованных лиц - лично, в электронном виде или по почте. Так записано в Инструкции о публичном реестре. Дом юстиции - государственное учреждение в ведении Министерства юстиции Грузии. Электронные документы агентство выдаёт через свой сайт napr.gov.ge.
Запрос через интернет агентство принимает на портале my.gov.ge: туда ведёт ссылка со страницы «Выписка из публичного реестра» на его сайте. Кто может войти на портал без грузинских документов, на странице агентства не сказано. Покупателю из России надёжнее считать по второй строке таблицы: 20 лари при запросе лично.
Выписку выдают любому лицу. Поэтому заказать её можете вы сами, ваш знакомый или агент в Батуми - на своё имя, доверенность от продавца для этого не нужна. От продавца нужен только кадастровый код.
Как проверить квартиру по выписке?
- 1
Берёте кадастровый код
У продавца, агента или из старой выписки.
- 2
Заказываете выписку из реестра
От 13 лари, готова за рабочий день.
- 3
Сверяете собственника
Имя, фамилия и личный номер - как в документе продавца.
- 4
Сверяете адрес и площадь
С договором и с тем, что видите в квартире.
- 5
Читаете права и ограничения
Ипотека, арест, запрет, налоговый залог, аренда.
- 6
Берёте свежую выписку
Перед задатком и ещё раз в день сделки.
Что записано в выписке и на что смотреть в каждой части:
| Часть выписки | Что в ней | На что смотреть |
|---|---|---|
| Кадастровый код | код квартиры в реестре | тот же код, что назвал продавец |
| Даты | дата заявления, дата подготовки выписки, даты и номера регистрации прав | выписка свежая: её готовили на этой неделе, а лучше сегодня |
| Адрес и описание | адрес, площадь, этаж, подъезд, номер квартиры, назначение | всё совпадает с договором и с квартирой, которую вы видели |
| Собственник | имя, фамилия и личный номер человека либо название, правовая форма и идентификационный номер компании | это тот, кто подпишет договор |
| Права и обязательства | действующие записи и документы, по которым их внесли: ипотека, аренда, наём и другие права посторонних людей на квартиру | записей нет, или письменно решено, кто и когда их снимает |
| Ограничения | арест, запрет на распоряжение, запрет на регистрацию права, налоговый залог: дата, объём, документ и орган, который его выдал | с действующим ограничением задаток не вносите |
| Реестр должников | внесён ли собственник в реестр должников, основание и реквизиты | если внесён, регистрацию сделки приостановят |
Источник: Инструкция о публичном реестре (приказ министра юстиции Грузии №487 от 31 декабря 2019 года, статья 6, первоначальная редакция), закон «О публичном реестре», статьи 4, 10 и 11, закон «Об исполнительных производствах», статьи 19¹-19³. Дата проверки: 10 октября 2026 года.
Запись в части «Права и обязательства» не означает, что от квартиры надо отказаться. Договоритесь письменно, кто и когда снимает запись, и проверьте результат новой выпиской до основной оплаты.
Собственник в реестре должников: что это значит?
Реестр должников ведёт Национальное бюро исполнения. Человека вносят туда сразу, как только против него начали исполнительное производство - принудительное взыскание долга. С этого момента его право распоряжаться недвижимостью ограничено. Агентство приостанавливает регистрацию сделок с имуществом должника, пока его не исключат из реестра; исключения из этого правила закон называет отдельно.
Искать продавца в реестре должников отдельно не нужно: отметка стоит в выписке на квартиру. Увидели её - задаток подождёт, пока продавца не исключат из реестра должников. Проверяется это новой выпиской.
Чего в выписке нет?
Часть рисков покупки недвижимости в Грузии видна в выписке: запись о другом собственнике, ипотека, арест. Остальное в неё не попадает.
- Того, что случилось позже. Выписка отражает записи, которые действовали на момент подготовки. Что внесли в реестр на следующий день, покажет только новая выписка.
- Долгов за свет, воду, газ и обслуживание дома. В перечне сведений выписки их нет. Попросите у продавца последние квитанции.
- Договорённостей, которые не зарегистрированы. Расписка о задатке от другого покупателя или устное обещание сдать квартиру в реестр не попадают.
- Состояния квартиры и переделок внутри. Площадь и этаж из выписки сверяют с тем, что видно на месте; расхождение - повод попросить документы.
- Полномочий того, кто подписывает за собственника. Доверенность и документы компании проверяют отдельно.
Что проверить о продавце?
Сверьте имя, фамилию и личный номер из выписки с документом продавца. Закон о публичном реестре здесь строг: при сделке с недвижимостью полномочия человека определяют только по выписке из реестра.
Частый страх - совладелец, которого в выписке нет. Гражданский кодекс тут на стороне покупателя. Согласия совладельца, не записанного в реестре, для сделки не требуют, а записанный собственник считается единственным. Защита не действует, если покупатель знал о другом совладельце. Продавец сам упомянул второго владельца - попросите до задатка внести его в реестр или привести на сделку.
Если продаёт компания, в выписке стоят её название, правовая форма и идентификационный номер. Кто вправе подписать договор от компании, выписка на квартиру не показывает. В публичный реестр входит и реестр предпринимателей и юридических лиц: по компании заказывают отдельную выписку.
Если продавец действует по доверенности, прочитайте её целиком: кто выдал, на какие действия, до какого числа. Такую сделку до задатка лучше показать юристу.
Когда брать выписку: до задатка или в день сделки?
До задатка
Первая выписка
Собственник, права и ограничения.
День сделки
Срочная выписка
52 лари через интернет, 75 лари лично, в тот же день.
После подписания
Регистрация права покупателя
150 лари и четыре рабочих дня по общему тарифу.
После регистрации
Новая выписка
Проверьте, что собственником записаны вы.
Выписка отражает записи на момент подготовки, и с каждым днём она говорит о квартире меньше. Срочную выписку готовят в день подачи заявления: 52 лари при запросе через интернет, 75 лари при запросе лично. Её берут утром в день сделки.
После подписания договора право покупателя регистрируют в реестре. По общему тарифу это 150 лари и четыре рабочих дня, за один рабочий день - 270 лари, в день подачи заявления - 350 лари. Цифры - из того же постановления №509, в редакции изменения от 10 марта 2023 года; те же суммы стоят на странице тарифов агентства. Вместе с решением о регистрации агентство готовит новую выписку. Откройте её и убедитесь, что собственником записаны вы.
Кому хватит такой проверки?
Выписка отвечает на два вопроса: кто собственник и что записано на квартире. Хватит ли этого, зависит от сделки.
Подойдёт, если
- Покупаете квартиру в сданном доме у собственника из реестра
- Продавец - человек и подписывает договор сам
- Хотите до задатка увидеть ипотеку, арест и налоговый залог
Не подойдёт, если
- Покупаете квартиру в строящемся доме: там проверяют ещё застройщика
- Продаёт компания или представитель по доверенности
- Нужно заключение о договоре и расчётах, а не только о записях реестра
Риски и ограничения
- Выписка говорит о зарегистрированных правах и ограничениях. О коммунальных долгах, состоянии дома и планах продавца она молчит.
- Запись в реестре считается верной, пока не доказана её неточность. Если продаёт компания или представитель по доверенности, документы до задатка показывают юристу.
- Тарифы взяты из постановления правительства Грузии №509 с изменениями по 27 июля 2026 года и сверены со страницами тарифов на сайте агентства 10 октября 2026 года. Перед оплатой сверьте сумму с той, что назовут на сайте агентства или в Доме юстиции.
- Запрос через интернет идёт через портал my.gov.ge. Условия входа на портал для человека без грузинских документов на сайте агентства не описаны. Если войти не получилось, выписку берут лично: 20 лари вместо 13.
- Состав выписки описан по Инструкции о публичном реестре в первоначальной редакции 2019 года: действующая сводная редакция опубликована в платном доступе. Если в выписке на руках что-то устроено иначе, верьте выписке.
- Квартиры в строящихся домах здесь не разобраны: там к выписке добавляют проверку застройщика и разрешений.
- Это справочный материал. Он не заменяет проверку договора по вашей сделке.
С чего начать?
Попросите у продавца кадастровый код и закажите выписку: от 13 лари и один рабочий день. Ещё выбираете - посмотрите квартиры в Батуми и по той, что понравится, пройдите эти шесть шагов до задатка. Порядок работы с нами - на странице «Как мы работаем», для покупателей из России есть отдельная страница. Остался вопрос по своей ситуации - напишите, ответит Наталья. Комиссию с покупателя не берём.
Читайте также: Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как это сделать.
Источники
- Закон Грузии «О публичном реестре»
- Гражданский кодекс Грузии
- Инструкция о публичном реестре: приказ министра юстиции Грузии №487, редакция 2019 года
- Постановление правительства Грузии №509: сроки и плата за услуги агентства
- Изменение №216 от 21.04.2022: цена выписки
- Изменение №93 от 10.03.2023: цена регистрации права
- Изменение №355 от 07.09.2023: выписка на английском
- Национальное агентство публичного реестра: сроки и плата за регистрацию и выписку
- Национальное агентство публичного реестра: плата за информационные услуги, выписка на английском
- Национальное агентство публичного реестра: выписка из публичного реестра, ссылка на запрос через интернет
- Закон Грузии «Об исполнительных производствах», английский перевод
- Национальный банк Грузии: официальный курс лари
- Министерство юстиции Грузии: агентство публичного реестра, Дом юстиции, бюро исполнения
- Национальное бюро исполнения Грузии
Частые вопросы
Какие риски при покупке недвижимости в Грузии видно по выписке из реестра?
По выписке видно, кто собственник и записаны ли на квартире ипотека, аренда, арест, запрет или налоговый залог, а также внесён ли собственник в реестр должников - тогда регистрацию сделки приостановят. Долгов за коммунальные услуги, состояния квартиры и незарегистрированных договорённостей продавца в выписке нет: это проверяют квитанциями, осмотром и договором. Выписку берут до задатка и ещё раз в день сделки.
Можно ли проверить квартиру в Грузии из России?
Да. Выписку из публичного реестра по закону выдают любому лицу. Надёжный путь из России - попросить знакомого или агента в Батуми взять выписку на своё имя: 20 лари при запросе лично, срок - один рабочий день, доверенность от продавца для этого не нужна. Запрос через интернет дешевле, 13 лари, но идёт через портал my.gov.ge, а условия входа на него без грузинских документов на сайте агентства не описаны. От продавца нужен только кадастровый код квартиры. Проверено 10 октября 2026 года.
Сколько стоит выписка из реестра в Грузии?
Запрос через интернет - 13 лари, выписка готова в течение рабочего дня; запрос другим способом - 20 лари. Срочно, в день подачи заявления: 52 лари через интернет и 75 лари без него. Выписка на английском языке - ещё 26 лари к цене услуги. Цифры взяты из постановления правительства Грузии №509 с изменениями 2022 и 2023 годов, проверено 10 октября 2026 года.
Что такое кадастровый код квартиры в Грузии?
Это код, под которым квартира записана в публичном реестре. Его присваивают недвижимости вместе с регистрацией права, и у каждой квартиры он свой. Код указан в выписке из реестра, поэтому его можно взять у продавца или его агента - хотя бы со старой выписки. По коду заказывают свежую выписку и видят, кто собственник и какие ограничения записаны на квартиру.
Что показывает выписка из публичного реестра Грузии?
Выписку готовят по четырём реестрам: прав на недвижимость, публично-правовых ограничений, налогового залога и должников. В ней записаны кадастровый код, адрес и площадь, собственник, зарегистрированные права - ипотека, аренда, наём, - а также арест, запреты и налоговый залог. Отдельно отмечено, внесён ли собственник в реестр должников. Сведения показаны на момент подготовки выписки, поэтому перед сделкой берут свежую.
Нужно ли согласие совладельца, которого нет в выписке?
По Гражданскому кодексу Грузии - нет. Если собственник продаёт недвижимость, требовать согласия совладельца, который не записан в публичном реестре, при сделке не допускается. Записанный продавец считается для покупателя единственным собственником. Защита не действует, если покупатель знал, что есть другой совладелец. В таком случае попросите до задатка внести его в реестр или привести на сделку.
Что будет, если продавец в реестре должников?
Регистрацию сделки приостановят, пока продавец числится в этом реестре. По закону об исполнительных производствах человека вносят в реестр должников сразу после начала исполнительного производства, и с этого момента его право распоряжаться недвижимостью ограничено. Агентство публичного реестра приостанавливает регистрацию сделок с его имуществом до исключения из реестра; исключения из правила названы в законе. Отметка о реестре должников стоит в выписке на квартиру.
Можно ли заказать выписку из реестра в Доме юстиции?
Да. По Инструкции о публичном реестре заявление принимают в любой территориальной службе агентства публичного реестра, в Доме юстиции и у авторизованных лиц - лично, в электронном виде или по почте. Дом юстиции - государственное учреждение в ведении Министерства юстиции Грузии. При запросе не через интернет выписка стоит 20 лари при сроке в один рабочий день или 75 лари в день подачи заявления. Через интернет дешевле: 13 и 52 лари.
