Риэлтор в Грузии работает без лицензии: в законе «О лицензиях и разрешениях» такого вида деятельности нет, а перечень там исчерпывающий. Поэтому агентство недвижимости покупатель проверяет сам: по реестру предпринимателей (выписка о компании - 20 лари), по письменным ответам на 9 вопросов и по договору. Факты проверены 10 октября 2026 года.
Нужна ли риэлтору в Грузии лицензия и кто его контролирует?
Закон Грузии «О лицензиях и разрешениях» называет свой перечень лицензий и разрешений исчерпывающим (статья 1) и запрещает вводить новые другим законом или подзаконным актом (статья 4). В перечнях лицензий и разрешений (статьи 6 и 24, редакция 25 июня 2026 года) посредничества при продаже недвижимости нет. Агентом может назвать себя любой, кто зарегистрировал компанию или статус индивидуального предпринимателя, а слова «лицензированный риэлтор» в Грузии ни на какой государственный документ не опираются.
Финансовый контроль тоже идёт мимо агента. В законе о противодействии отмыванию денег названы подотчётные лица: среди них коммерческий банк, нотариус и адвокат, когда они ведут куплю-продажу недвижимости, и Национальное агентство публичного реестра. Агента по недвижимости в этом перечне нет (статья 3, редакция 1 апреля 2026 года).
Банк
подотчётен по закону о противодействии отмыванию
Нотариус
подотчётен, когда ведёт куплю-продажу недвижимости
Публичный реестр
записывает право покупателя, его данные открыты
Агент
лицензии и отдельного надзора нет
Что в Грузии всё же есть:
- Регистрация. Регистрация предпринимателя обязательна (статья 8 закона «О предпринимателях»), а данные реестра предпринимателей публичны (статья 13). По ним видно, существует ли компания и кто вправе её представлять.
- Защита потребителя. Если вы пользуетесь услугой для личных нужд, действует закон «О защите прав потребителей». До договора вам обязаны назвать, кто оказывает услугу и где он зарегистрирован, и цену услуги с основными и дополнительными расходами (статья 5). Вводящая в заблуждение коммерческая деятельность запрещена (статья 24). Заявление о нарушении подают в государственное агентство по конкуренции и защите потребителей (статья 28).
- Добровольное объединение. Национальная ассоциация недвижимости Грузии (GNARE) основана в апреле 2014 года. На её сайте есть курс аттестации агентов, раздел «Аттестованные агенты», этический кодекс 2020 года и комиссия по этике. Аттестат выдаёт ассоциация, а не государство: разрешением на работу он не служит. 10 октября 2026 года сайт открывался с пометкой о технических работах.
На кого работает агент: на покупателя, продавца или застройщика?
Раз лицензии нет, обязанности агента перед вами - только те, что записаны в договоре с ним и в общих законах. Поэтому первый вопрос любому агенту: с кем у него договор по этой квартире. На рынке встречаются три случая.
| Признак | Агент застройщика | Агент продавца | Агент покупателя |
|---|---|---|---|
| С кем договор | с застройщиком | с собственником квартиры | с вами |
| Кто платит агенту | застройщик | собственник | вы |
| Что показывает | дома застройщиков, с которыми работает | квартиры, которые ему поручили продать | любые варианты, которые вы просите найти |
| Чего от него ждать | цены и условия застройщика, рассрочка | показ, торг от имени продавца | подбор, сравнение, переговоры за вас |
| Что спросить | по каким домам есть договор, а по каким нет | видел ли он выписку и кто собственник | сколько и за что вы платите, если сделки не будет |
Так свои условия описывают сами агентства. Страницы открыты 10 октября 2026 года.
| Агентство и страница | Что написано | Кто платит |
|---|---|---|
| VIA Batumi, профиль на Prian | «Все наши услуги оплачивают строительные компании» | застройщики |
| VIP Realty Club, объявление на Realting, обновлено 21.05.2026 | «The commission is paid by the property owner or developer» | собственник или застройщик |
| PB Services, страница услуги | «In Georgia the seller always pays the commission» | продавец |
| ExpatHub, страница услуги | «2.5%» и «we are paid for by you, the buyer»; в сноске - не меньше 7 500 лари плюс НДС | покупатель |
«Продавец платит всегда» - слова одного агентства: рядом работает агентство, которому платит покупатель. Размер комиссии три страницы из четырёх не называют, поэтому одной цифры «по рынку» здесь нет: её спрашивают у конкретного агента.
Интерес продавца
Интерес покупателя
- 1.Агент застройщика
- 2.Агент собственника квартиры
- 3.Агент по договору с вами
Агент, которому платит другая сторона, может быть полезен: он знает дома и цены. Но торговаться за вас и искать слабые места квартиры он не обязан, если это не записано в договоре с вами.
Отдельный случай - агент с доверенностью. По Гражданскому кодексу Грузии сделка, которую представитель заключил в пределах полномочий, создаёт права и обязанности у того, кто выдал доверенность (статья 104). Заключить сделку от вашего имени с самим собой или как представитель третьего лица он без вашего согласия не вправе; исключение кодекс делает для сделки, которой исполняют уже существующее обязательство (статья 114). Доверенность агенту пишут узко: одна квартира, предельная цена, срок.
Как проверить агентство до первого показа?
- 1
Просите название и номер компании
Общество указывает их в деловых письмах.
- 2
Сверяете компанию по реестру предпринимателей
Данные открыты; выписка - 20 лари за рабочий день.
- 3
Смотрите реестр должников
Записи открыты, справку выдают за плату.
- 4
Спрашиваете об аттестации
Раздел аттестованных агентов - на сайте ассоциации.
- 5
Задаёте девять вопросов письменно
Ответы в письме или мессенджере сохраняете.
- 6
Берёте выписку по квартире
20 лари за рабочий день, через интернет 13.
Шаг 1. Название и номер. На деловых письмах общества с ограниченной ответственностью, акционерного и коммандитного общества должны стоять фирменное наименование, юридический адрес и идентификационный номер (статья 17 закона «О предпринимателях»). Агент, который работает один, называет номер, под которым он зарегистрирован индивидуальным предпринимателем. Учтите разницу: индивидуальный предприниматель по закону не юридическое лицо (статья 2).
Шаг 2. Реестр предпринимателей. Его ведёт Национальное агентство публичного реестра. Выписку о компании готовят за 20 лари за один рабочий день или за 75 лари в день подачи. В учредительных данных общества записан человек, который вправе руководить им и представлять его (статья 5). Договор с вами подписывает он или тот, у кого есть доверенность от него.
Шаг 3. Реестр должников. Его ведёт Национальное бюро исполнения, записи реестра публичны, вносят в него и компании (статья 19¹ закона «Об исполнительных производствах»). Справку выдают по заявлению за плату; её размер по официальной странице здесь не сверен.
Шаг 4. Ассоциация. Спросите, проходил ли агент аттестацию GNARE и состоит ли компания в ассоциации, и сверьте ответ на сайте gnare.ge. Отсутствие в списке ничего не запрещает, но ответ «да», которого нет в списке, - повод насторожиться.
Шаг 5. Девять вопросов риэлтору. Задайте их письменно: в почте или мессенджере.
- Как называется компания и какой у неё идентификационный номер?
- С кем у вас договор по этой квартире: с собственником, с застройщиком или договора нет?
- Кто платит вам вознаграждение и в каком размере?
- Изменится ли цена квартиры, если я приду к продавцу без вас?
- Какой у квартиры кадастровый код?
- Кто записан собственником в выписке и будет ли он на сделке лично?
- Принимаете ли вы деньги от покупателя и на каком основании?
- Какой документ мы подпишем с вами и на каком языке?
- Что вы делаете после сделки и что из этого платно?
Шаг 6. Выписка по квартире. Выписку из Публичного реестра выдают любому человеку: 20 лари за один рабочий день, заказ через интернет - 13 лари. При сделке с недвижимостью полномочия продавца определяют только по ней (статья 10 закона «О публичном реестре»). В выписке записаны собственник, права и ограничения, ипотека и отметка о реестре должников. Собственника вы видите в документе, а не узнаёте со слов агента.
Какой договор подписывать с риэлтором и что в нём должно быть?
Если агенту платит продавец или застройщик, отдельного договора с вами может не быть вовсе. Тогда попросите письменный ответ на вопросы 2-4 из списка выше. Если перед показом вам дают на подпись бумагу, прочитайте, нет ли в ней обязательства платить агенту или покупать только через него.
Если платите вы, в договоре с агентом должны стоять восемь пунктов.
- Стороны. Название, идентификационный номер и адрес компании, имя того, кто подписывает, и основание его полномочий.
- Работа агента. Что именно он делает: подбор, показы, переговоры, сбор документов, перевод.
- Вознаграждение. Сумма или процент, от какой цены он считается и в какой момент возникает право на оплату. Спокойнее всего привязать его к регистрации вашего права в Публичном реестре.
- Все расходы сверху. Закон о защите прав потребителей требует назвать цену услуги с основными и дополнительными расходами ещё до договора.
- Срок и выход. До какой даты действует договор и как из него выйти.
- Исключительность. Вправе ли вы смотреть квартиры с другими агентами и сами.
- Деньги. Агент не принимает задаток и оплату за квартиру без письменного поручения.
- Язык. Текст на языке, который вы понимаете; при двух языках записано, какой главный.
О задатке отдельно. По Гражданскому кодексу Грузии задаток - денежная сумма, которую одна сторона договора выдаёт другой (статья 421). Агент стороной купли-продажи не выступает, поэтому задаток передают продавцу и оформляют письменно. Сорвал сделку получивший задаток - он возвращает его в двойном размере; сорвал давший - задаток остаётся у получателя (статья 423).
Сама покупка идёт без агента в подписях: нужны письменная сделка и регистрация права покупателя в Публичном реестре (статья 183). Сбор за регистрацию - 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за один рабочий день, 350 лари в день подачи заявления.
До показа
Письменные ответы на девять вопросов
название, номер компании, кто платит агенту
До задатка
Выписка по квартире и договор с агентом
собственник и ограничения - по выписке, не со слов
День задатка
Соглашение о задатке с продавцом
деньги получает сторона договора, не посредник
День сделки
Договор и заявление в Публичный реестр
регистрация права: 150 лари за 4 рабочих дня
После сделки
Новая выписка на ваше имя
по ней видно, что право записано
Подойдёт, если
- Покупаете из другой страны и не ходите по показам сами
- Выбираете между домами разных застройщиков и вторичным рынком
- Готовы платить за подбор отдельно и видеть сумму в договоре
Не подойдёт, если
- Дом и квартиру у застройщика вы уже выбрали
- Подписывать договор об услугах до показов вы не готовы
- Ждёте, что агент заменит выписку из реестра и юриста
По каким признакам агента стоит сменить?
- Не называет компанию и номер или называет компанию, которой нет в реестре предпринимателей.
- Не отвечает письменно, кто ему платит и с кем у него договор по квартире.
- Не даёт кадастровый код и выписку. Без них собственник известен вам только с его слов.
- Просит задаток себе, наличными и без письменного соглашения с продавцом.
- Торопит. «Квартиру заберут сегодня», а дня на выписку не даёт. Выписка в день подачи заявления стоит 75 лари, через интернет - 52 лари: срочность не мешает проверке.
- Говорит о государственной лицензии риэлтора. В Грузии её нет.
- Обещает вид на жительство за любую квартиру. С 1 марта 2026 года закон требует рыночную цену выше 150 000 долларов, и решение принимает государство, а не агент.
- Называет выписку защитой от любых долгов. Выписка показывает то, что записано в реестре: права, ограничения, ипотеку. Того, что в реестр не внесено, в ней нет.
Один признак ещё не приговор: агент мог не знать кадастровый код в первый день. Два-три сразу - причина искать другого.
Чего в этом материале нет
Что Гражданский кодекс Грузии говорит о вознаграждении посредника, по действующей редакции проверить не удалось: длинный текст кодекса открылся не целиком. Размер комиссии «по рынку» не назван: его публикует одно агентство из четырёх. Плата за справку из реестра должников и сам список аттестованных агентов ассоциации не сверены.
Квартиры с ценой и домом смотрите в каталоге: отдельно собраны вторичный рынок и подборка для граждан России. Порядок самой покупки разобран в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии», остальные темы - в разделе «Покупка и документы».
Источники
- Закон Грузии «О лицензиях и разрешениях»: статьи 1, 4, 6, 24
- Закон Грузии о содействии пресечению отмывания денег и финансирования терроризма: статья 3
- Закон Грузии «О предпринимателях»: статьи 2, 5, 8, 13, 17
- Закон Грузии «О защите прав потребителей»: статьи 5, 24, 28
- Гражданский кодекс Грузии: статьи 104, 114, 183, 421, 423
- Закон Грузии «О публичном реестре»: статья 10
- Закон Грузии «Об исполнительных производствах»: реестр должников
- Закон Грузии № 863 от 26.06.2025: порог вида на жительство по недвижимости
- Национальное агентство публичного реестра: сборы и сроки по недвижимости
- Национальное агентство публичного реестра: сборы реестра предпринимателей
- Национальная ассоциация недвижимости Грузии (GNARE)
- VIA Batumi: профиль агентства на Prian
- VIP Realty Club: объявление на Realting, обновлено 21.05.2026
- PB Services: страница услуги по недвижимости
- ExpatHub: страница услуги для покупателя
Частые вопросы
Какие риски при покупке недвижимости в Грузии связаны с агентом?
Три риска связаны с самим агентом. Лицензии у риэлтора в Грузии нет, поэтому слова о его статусе ни на какой государственный документ не опираются. Агент может работать на продавца или застройщика и торговаться за вас не обязан, если это не записано в договоре с вами. А задаток, отданный агенту, уходит не стороне договора. Поэтому собственника смотрят в выписке из Публичного реестра, вопросы задают письменно, а задаток передают продавцу по письменному соглашению. Проверено 10 октября 2026 года.
Нужна ли риэлтору в Грузии лицензия?
Нет. Закон Грузии «О лицензиях и разрешениях» называет свой перечень исчерпывающим и запрещает вводить лицензии другими актами, а посредничества при продаже недвижимости в перечне нет (редакция 25 июня 2026 года). Агент обязан быть зарегистрирован как предприниматель: данные реестра предпринимателей публичны. Аттестат Национальной ассоциации недвижимости Грузии выдаёт сама ассоциация, разрешением государства он не служит.
Как проверить агентство недвижимости в Грузии?
Попросите название компании и идентификационный номер и сверьте их по реестру предпринимателей: выписку о компании готовят за 20 лари за один рабочий день. Посмотрите реестр должников, его записи открыты. Письменно спросите, с кем у агента договор по квартире и кто ему платит. Собственника квартиры смотрите в выписке из Публичного реестра: её выдают любому человеку за 20 лари, через интернет - за 13.
Можно ли купить квартиру в Грузии без риэлтора?
Да. По статье 183 Гражданского кодекса Грузии для покупки нужны письменная сделка и регистрация права покупателя в Публичном реестре, участие агента закон не требует. Сбор за регистрацию - 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за один рабочий день или 350 лари в день подачи заявления. Выписку по квартире заказывает любой человек, поэтому собственника и ограничения покупатель видит сам.
Кому передавать задаток: агенту или продавцу?
Продавцу, по письменному соглашению. По статье 421 Гражданского кодекса Грузии задаток - денежная сумма, которую одна сторона договора выдаёт другой, а агент стороной купли-продажи не выступает. По статье 423, если сделку сорвал получивший задаток, он возвращает его в двойном размере; если сорвал давший, задаток остаётся у получателя. Агенту деньги передают только по письменному поручению.
Куда жаловаться на агентство недвижимости в Грузии?
Если вы пользовались услугой для личных нужд, действует закон Грузии «О защите прав потребителей». Он запрещает вводящую в заблуждение коммерческую деятельность и даёт право подать заявление о нарушении в государственное агентство по конкуренции и защите потребителей (статья 28). До договора агент обязан назвать, кто оказывает услугу, и её цену со всеми расходами (статья 5). Условия с агентом и его ответы стоит иметь в письменном виде: на них опирается заявление.
