Сдать квартиру в Батуми: 7 шагов собственника от подготовки до первых жильцов

Чтобы сдать квартиру в Батуми, владельцу нужно семь шагов: подготовить жильё, выбрать формат, назначить цену, разместить объявление, подписать договор, наладить приём оплаты и встать на учёт в Службе доходов Грузии. Налог с дохода от сдачи жилья для проживания - 5%, если владелец записан в реестре сдающих; без записи действует общая ставка 20%. Факты проверены 10 октября 2026 года.

Как сдать квартиру в Батуми, если вы живёте в другой стране?

Порядок одинаков для всех, меняется только то, кто делает каждый шаг руками. Схема показывает весь путь, ниже каждый шаг разобран с документами и цифрами.

1. Шаг 1

   Готовите квартиру и документы

   выписка из реестра, опись, фото, счётчики

2. Шаг 2

   Выбираете формат сдачи

   надолго или посуточно: от этого зависят налог и хлопоты

3. Шаг 3

   Назначаете цену

   по свежим объявлениям своего района и типа квартиры

4. Шаг 4

   Размещаете объявление

   сами, через агента или управляющую компанию

5. Шаг 5

   Подписываете договор

   срок, плата, депозит, счётчики, опись, расторжение

6. Шаг 6

   Настраиваете приём оплаты

   счёт в грузинском банке, оплата переводом

7. Шаг 7

   Встаёте на учёт и платите налог

   реестр сдающих жильё, декларация до 1 апреля

Если вы не в Батуми, договор и акт за вас может подписать представитель. Гражданский кодекс Грузии разрешает действовать по доверенности: сделка представителя в пределах полномочий создаёт права и обязанности только у доверителя (статьи 103 и 104). Доверенность, заверенную нотариусом в России, для грузинского нотариуса готовят с апостилем: так написано на сайте Нотариальной палаты Грузии. Апостиль в России стоит 2 500 рублей за документ, срок - до 5 рабочих дней (Минюст России, страница обновлена 07.10.2026). Документ на русском языке грузинскому ведомству подают с нотариально заверенным переводом.

Чего мы не нашли в открытых текстах: можно ли подать заявление в реестр сдающих жильё из-за рубежа или через представителя. Этот вопрос задайте Службе доходов или бухгалтеру до первого платежа жильца.

Что нужно сделать в квартире до сдачи?

По Гражданскому кодексу Грузии наймодатель передаёт вещь «в состоянии, пригодном для предусмотренного договором пользования» и без недостатков (статьи 532 и 533). Если недостаток найдут после заселения, плата уменьшается (статья 536). Исправная квартира в день въезда бережёт и вашу плату.

Список до первого показа:

1. Выписка из реестра - документ, где записан владелец квартиры. Её попросит внимательный жилец, и она нужна для записи в реестре сдающих жильё. Цена у Агентства публичного реестра - 20 лари за один рабочий день, через интернет 13 лари.
2. Счётчики и долги. Сфотографируйте показания воды, электричества и газа, оплатите счета до дня въезда.
3. Техника и сантехника. Включите всё, что есть в квартире: бойлер или котёл, кондиционер, плиту, стиральную машину.
4. Опись. Мебель и технику запишите списком и снимите на видео: это приложение к договору.
5. Фотографии для объявления при дневном свете и план квартиры с площадью.
6. Правила дома. Если квартира в апарт-отеле, перечитайте свой договор с компанией, которая управляет домом: проверьте, разрешает ли он сдавать самому.

Где искать жильцов: площадки, агент или управляющая компания?

123

Всё делаете сами

Всё делает компания

1. 1.Сами: объявление, жильцы, счета
2. 2.Агент ищет жильца, остальное вы
3. 3.Управляющая компания и отчёт

Источники таблицы: справка Airbnb о сервисном сборе (большинство хозяев платит 15,5% по единой схеме; прежняя схема с 3% для хозяина уходит); блог PB Services от 29.11.2025 - это слова одной компании о своих условиях, не замер рынка. Проверено 10.10.2026. Комиссию Booking.com не приводим: справочные страницы площадки нам не открылись, смотрите её в договоре при регистрации жилья.

Какую цену ставить

Ориентир для долгой сдачи - свежие объявления. Мы посчитали 113 карточек раздела долгосрочной аренды Korter на 10 октября 2026 года.

Источник: собственный расчёт по карточкам Korter, 10.10.2026. Это цены предложения, выборка не случайная: цена в договоре может быть другой. В том же разделе площадка показывала 17 415 объявлений по Батуми, так что жилец выбирает из многих вариантов.

По отчёту Galt & Taggart за второй квартал 2026 года средняя месячная аренда метра - от 10,6 доллара во внутренних районах и на окраинах до 12,3 доллара у Нового бульвара. Средняя цена ночи во втором квартале 2026 года - 34,6 доллара, на 4,2% ниже, чем годом раньше.

Как составить договор аренды квартиры в Грузии и нужно ли его регистрировать?

Гражданский кодекс Грузии описывает наём коротко: «наймодатель обязан передать в пользование нанимателю вещь на определенное время», наниматель платит условленную плату (статья 531). Всё остальное стороны записывают сами.

О регистрации говорит закон «О публичном реестре» (редакция от 01.04.2026). Наём и поднаём названы среди прав, которые вносят в реестр прав на недвижимые вещи. Обязательной запись становится, когда право возникает из сделки с участием юридического лица частного права на срок больше одного года: без регистрации такое право не возникает (статья 11, пункт 5). Договор двух частных лиц под это условие не попадает. Зато договор на несколько лет с управляющей компанией или с фирмой-нанимателем - попадает. Сбор агентства за регистрацию права - 150 лари при сроке 4 рабочих дня; отдельной строки о найме на странице тарифов нет, сумму для своего случая уточните при подаче.

1. 1

   Стороны и квартира

   паспорта, адрес, кадастровый код из выписки

   ↓
2. 2

   Срок и продление

   даты начала и конца, как продлеваете

   ↓
3. 3

   Плата и депозит

   сумма, валюта, день оплаты, счёт, возврат депозита

   ↓
4. 4

   Счётчики и коммунальные

   показания на день въезда, кто и что оплачивает

   ↓
5. 5

   Опись мебели и техники

   список с фото, подписи обеих сторон

   ↓
6. 6

   Расторжение

   за сколько дней предупреждать, что с депозитом

Язык. Копию договора вы понесёте в Службу доходов, а грузинские ведомства ведут дела на грузинском: документ на другом языке подают с нотариально заверенным переводом (Общий административный кодекс, статья 73). Удобнее сразу подписать текст в две колонки, на грузинском и на русском.

Честная оговорка. Статьи кодекса о расторжении найма жилья и сроках предупреждения мы по официальному тексту прочитать не смогли: открытая часть обрывается раньше. Сроки и поводы для расторжения запишите в договоре прямо и покажите проект грузинскому юристу до подписи.

Как получать деньги за аренду и что с налогом?

Счёт

Пример - банк TBC. На странице для иностранцев он пишет, что для счёта нужны загранпаспорт и номер телефона, оригинал документа обязателен, а заявку завершают в отделении. Карта для иностранцев стоит 10 лари в месяц или 100 лари в год, счёт ведут в лари, долларах, евро и фунтах. Банк вправе запросить дополнительные сведения, поэтому счёт открывайте до того, как жилец внесёт первую плату.

Гражданин России сообщает в налоговую об открытии счёта за рубежом не позднее одного месяца (закон 173-ФЗ, статья 12) и раз в год, до 1 июня, подаёт отчёт о движении средств: этот срок называет ФНС России. Тем, кто провёл за пределами России больше 183 дней в календарном году, эти требования не применяют. Свободно зачислять деньги от нерезидентов тот же закон разрешает на счета в банках стран ЕАЭС и стран, с которыми идёт автоматический обмен финансовой информацией. Грузии в этих перечнях нет, поэтому до первой оплаты на грузинский счёт спросите валютного юриста, как принимать аренду именно в вашем положении.

Налог в Грузии

Нерезидент Грузии платит подоходный налог с дохода из грузинского источника, а доход от недвижимости в Грузии - такой источник (Налоговый кодекс Грузии, статьи 79 и 104).

Источник: Налоговый кодекс Грузии и закон-поправка от 12.11.2025 № 1061 на сайте «Законодательный вестник Грузии». Проверено 10.10.2026.

По каждой строке:

• Реестр. К заявлению в Службу доходов прикладывают копию договора найма или другой документ о том, что жильё сдано для проживания, и выписку из Публичного реестра. Срок рассмотрения - 2 рабочих дня. Если налог у вас не удерживают, запись должна появиться не позднее 1 апреля года, следующего за отчётным. Эти правила мы прочитали в приказе министра финансов в редакции 2016 года: сводная действующая редакция в открытом доступе не открылась, сверьте порядок на rs.ge.
• Кто перечисляет налог. Удерживать налог при выплате кодекс обязывает налогового агента: юридическое лицо, организацию или индивидуального предпринимателя (статья 154). Жильца - частное лицо в этом перечне нет. Нерезидент, с дохода которого налог не удержали, сам подаёт декларацию до 1 апреля следующего года (статья 153).
• Посуточная сдача. Приказ 2011 года называл ставку 10 лари в месяц за квадратный метр и уплату раз в квартал. Действующую ставку мы не подтвердили: до старта запросите её в Службе доходов.
• НДС. Порог обязательной регистрации - 100 000 лари облагаемых операций за 12 месяцев подряд, ставка 18%. Одной квартире до порога далеко, владельцу нескольких стоит считать оборот.
• Налог на имущество. Он не связан со сдачей, но входит в расходы: от 0,8 до 1% рыночной цены, если доход семьи за прошлый год выше 100 000 лари; при меньшем доходе жильё освобождено (закон от 30.09.2026 № 1874). Декларация - до 1 ноября, уплата - до 15 ноября; срок, выпавший на выходной, Служба доходов переносит на следующий рабочий день, в 2026 году это 2 и 16 ноября.

Налог в России

Налоговый резидент России (183 дня и больше в стране за 12 месяцев подряд) платит НДФЛ и с аренды квартиры за рубежом: 13%, пока сумма налоговых баз за год не выше 2,4 млн рублей, с превышения - 15% и больше. Грузинский налог в России засчитывают только по международному договору (Налоговый кодекс России, статья 232), а Грузии нет в перечне таких договоров в справочной системе «КонсультантПлюс»; Минфин Грузии в своём списке из 58 договоров Россию тоже не называет. Декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.

1. Плата жильца

   сумма из договора или цена ночей за месяц

2. Комиссия площадки

   у Airbnb чаще всего 15,5% брони

3. Управление

   10-25%, если сдаёт компания

4. Расходы квартиры

   счета, обслуживание дома, уборка, ремонт

5. Налог

   5% со всей платы или другой режим

6. Остаток владельцу

   резидент России отдельно платит НДФЛ дома

Уточнение к схеме: 5% в Грузии считают со всей полученной платы, а не с остатка. На схеме налог стоит в конце только как последний платёж года.

Сколько владелец тратит на сдачу квартир в Грузии за год?

Для пересчёта: официальный курс Национального банка Грузии на 10.10.2026 - 2,6005 лари за доллар.

Как собрать свой расчёт. Возьмите плату из таблицы цен для своего типа квартиры, умножьте на число месяцев, в которые квартира сдана, и вычтите строки из таблицы расходов по своим квитанциям. Отчёт Galt & Taggart называет доходность аренды в Батуми в июне 2026 года - 7,1%, но метод расчёта в нём не раскрыт: это цифра по рынку, а не обещание для одной квартиры.

Какие риски у собственника: простой, порча, неплатёж?

Простой. Посуточная сдача в Батуми сезонная. По данным отчёта Galt & Taggart ночь в небольшой квартире на Airbnb стоила 28,1 доллара в декабре 2025 года и 41,4 доллара в июне 2026 года. Airbtics оценивает медианную загрузку в 53%, а медианную выручку квартиры - около 8 000 долларов за двенадцать месяцев по январь 2026 года. Это оценка частной платформы по всему городу: выручку вашей квартиры она не показывает. В расчёт ставьте загрузку ниже летней и проверяйте, сходится ли год.

Порча. Опись с фотографиями и депозит - два документа, которые решают спор без суда. В договоре запишите, за что из депозита удерживают и в какой срок возвращают остаток.

Неплатёж. Берите плату вперёд за месяц и принимайте её на счёт: банковская выписка подтверждает и оплату, и доход для налоговой. Условие о том, через сколько дней просрочки договор расторгается, должно стоять в тексте.

Долгая пустая квартира. Если вы приезжаете редко, найдите человека, который раз в месяц проверит квартиру, снимет показания счётчиков и проветрит.

Кому самостоятельная сдача не подойдёт?

Сдавать квартиру в Батуми самому

Подойдёт, если

• Сдаёте надолго, одному жильцу на год
• Бываете в Батуми несколько раз в год или есть доверенный человек в городе
• Готовы сами вести договор, счета и запись в Службе доходов
• Квартира одна, и оборот далёк от порога НДС

Не подойдёт, если

• Сдаёте посуточно и живёте в другой стране без помощника на месте
• Нет времени отвечать гостям в день обращения
• Договор дома обязывает сдавать через его управляющую компанию
• Квартир несколько, и нужен единый отчёт для налоговой

Частые ошибки владельцев, которые сдают сами:

• договор на словах: копию договора Служба доходов просит для записи в реестре сдающих жильё, а от записи зависит ставка 5%;
• расчёт дохода по летней цене ночи на весь год;
• оплата наличными без расписки и выписки;
• счёт в банке, открытый после заселения жильца;
• забытый НДФЛ в России при налоговом резидентстве.

С чего начать?

Закажите выписку из реестра, соберите квитанции за последний год и откройте счёт в грузинском банке. С этими тремя вещами можно и размещать объявление, и разговаривать с управляющей компанией на равных.

Если квартиры ещё нет и вы выбираете её под сдачу, посмотрите каталог квартир в Батуми: отдельно собраны студии и вторичный рынок. Как проходит сделка для гражданина России, разобрано в материале о покупке квартиры в Грузии, расчёты и налоги - в разделе «Инвестиции».

Источники

• Гражданский кодекс Грузии, статьи 103, 104, 531-536
• Закон Грузии «О публичном реестре», статья 11
• Агентство публичного реестра Грузии: сборы и сроки
• Налоговый кодекс Грузии, статьи 79, 81, 104, 134, 153, 165, 166
• Закон Грузии от 12.11.2025 № 1061: режим краткосрочной сдачи жилья
• Приказ министра финансов Грузии № 473: реестр сдающих жилую площадь
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• Нотариальная палата Грузии: ответы на частые вопросы
• TBC Bank: счёт и карта для иностранцев
• Airbnb: сервисные сборы
• Korter: долгосрочная аренда квартир в Батуми
• Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2Q26
• Airbtics: выручка Airbnb в Батуми
• PB Services: доверительное управление недвижимостью
• Национальный банк Грузии: официальный курс
• ФНС России: налог на доходы физических лиц
• ФНС России: отчёт о движении средств по зарубежному счёту
• Приказ ФНС России от 14.10.2025: перечень стран автоматического обмена финансовой информацией
• Закон 173-ФЗ, статья 12: счета резидентов за рубежом
• Минюст России: апостиль
• Закон Грузии от 30.09.2026 № 1874: налог на имущество
• Общий административный кодекс Грузии, статья 73
• Закон Грузии о товариществах собственников квартир
• Постановление регулятора № 79 от 28.12.2023: тариф на воду
• Постановление регулятора № 20 от 18.06.2026: тариф на электричество
• Министерство финансов Грузии: договоры об избежании двойного налогообложения
• КонсультантПлюс: перечень договоров России об избежании двойного налогообложения