Налоги при покупке, владении и продаже квартиры в Грузии и что сделать в России

Налоги при покупке квартиры в Грузии: налога на покупку нет, сбор реестра - от 150 лари. Налог на имущество - 0,8-1% рыночной цены в год, если доход семьи за прошлый год выше 100 000 лари. При продаже в первые два года - 5% с разницы цен. Налоговый резидент России платит НДФЛ с аренды, а с продажи - обычно при владении меньше пяти лет. Проверено 10.10.2026.

Какие налоги платят на каждом этапе?

Источники таблицы: Налоговый кодекс Грузии (статьи 6, 81, 82), закон Грузии от 30.09.2026 № 1874, страница сборов Публичного реестра, Налоговый кодекс России (статьи 217.1, 220, 224, 232, 401). Проверено 10 октября 2026 года.

Какие налоги платят при покупке квартиры в Грузии?

В Налоговом кодексе Грузии шесть налогов: подоходный, на прибыль, НДС, акциз, налог на импорт и местный налог на имущество (статья 6). Налога на покупку недвижимости или на переход права в этом перечне нет.

Право нового владельца регистрирует Национальное агентство публичного реестра. Сбор за регистрацию права на недвижимость зависит от срока:

• 150 лари - за четыре рабочих дня;
• 270 лари - за один рабочий день;
• 350 лари - в день подачи заявления.

Цифры взяты со страницы сборов агентства. Даты обновления на ней нет, поэтому перед сделкой сверьте сумму на сайте реестра.

Российский Налоговый кодекс вычет на такую покупку не даёт: статья 220 называет только жильё на территории России.

Как проходит сама сделка по шагам, читайте в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как это сделать».

Какой налог на имущество платит владелец квартиры?

Эти правила действуют с 30 сентября 2026 года: в этот день опубликован и вступил в силу закон Грузии № 1874 с поправками в Налоговый кодекс. По новой редакции пункта 5 статьи 202 ставка для имущества физического лица, кроме земли, - не меньше 0,8% и не больше 1% рыночной цены на конец прошлого календарного года. По статье 206 от налога освобождено имущество, если доход семьи владельца за прошлый год не превысил 100 000 лари. Издание SOVA 30 сентября 2026 года оценило эту сумму примерно в 38 000 долларов. Закон действует и для налога, который декларируют в 2026 году.

До поправки порог был ниже. По сообщению агентства «Интерпрессньюс» от 29 сентября 2026 года, от налога освобождали семьи с доходом до 40 000 лари, а при доходе от 40 000 до 100 000 лари ставка была 0,05-0,2%. Поэтому в статьях, написанных раньше октября 2026 года, цифры другие.

Ставку внутри границ 0,8-1% для Батуми задаёт городской совет - сакребуло. В его постановлении от 31 января 2011 года для семей с доходом от 100 000 лари стояло 0,8%. С тех пор документ меняли восемь раз, а сведённая редакция в открытом доступе не читается. Действующую ставку уточните в Службе доходов Грузии.

Сроки такие: декларацию подают не позднее 1 ноября, налог платят не позднее 15 ноября. Если дата выпала на нерабочий день, срок переносят на следующий рабочий. В 2026 году обе даты - воскресенья. Служба доходов назвала сроком декларации 2 ноября, срок уплаты с учётом переноса - 16 ноября. Эту дату называет и издание «Батумелеби» со ссылкой на службу. По его же сообщению, у семей с доходом до 100 000 лари за 2025 год обязанности декларировать и платить этот налог нет; исключение - облагаемая земля.

Если квартира была в собственности не весь год, налог считают пропорционально времени владения.

Один вопрос остался без ответа из первоисточника: как считают доход семьи, если владелец живёт и зарабатывает в России. На странице Службы доходов сказано только о доходе владельца и членов его семьи за прошлый год. Задайте этот вопрос службе до первой декларации.

Российский налог на имущество с квартиры в Батуми не берут: по статье 401 НК РФ им облагают имущество в пределах российского муниципалитета.

Какой налог платят, если квартиру сдавать?

Общая ставка подоходного налога в Грузии - 20% (часть 1 статьи 81 Налогового кодекса). Для дохода от сдачи жилья для проживания есть ставка 5%: она действует, если владелец не вычитает из этого дохода расходы (часть 2 той же статьи). Порядок применения ставки и реестр тех, кто сдаёт жильё, устанавливает министр финансов Грузии. Как попасть в реестр, спросите в Службе доходов до первого договора с жильцом.

Декларацию о доходах в Грузии подают до 1 апреля следующего года (статья 153). Нерезидент Грузии подаёт её, если налог с дохода не удержали при выплате.

В России доход от сдачи квартиры за рубежом относится к доходам от источников за пределами страны (статья 208 НК РФ). Налоговый резидент считает и платит НДФЛ с него сам. Декларация - не позднее 30 апреля следующего года, уплата - не позднее 15 июля. Ставка - по общей шкале статьи 224: 13%, пока облагаемый доход за год не больше 2,4 млн рублей, с превышения она растёт ступенями - до 22%. Аренду считают в одной сумме с зарплатой и другими доходами по этой шкале. Доход в валюте пересчитывают в рубли по курсу Банка России на дату получения.

Грузинский налог из российского не вычтут. По статье 232 НК РФ налог, уплаченный за рубежом, засчитывают только по международному договору. В перечне действующих договоров России об избежании двойного налогообложения, который ведёт справочная система «КонсультантПлюс», Грузии нет.

Какой налог при продаже квартиры в Грузии?

В Грузии налог считают с излишка: цена продажи минус цена покупки. Ставка для жилой квартиры или дома с закреплённой землёй - 5% (часть 3 статьи 81). Если квартира была в собственности дольше двух лет, излишек от налога освобождён (статья 82). Срок считают с даты документа, который подтверждает право собственности.

123

Покупка

5 лет владения

1. 1.Свыше 2 лет: в Грузии налога нет
2. 2.От 3 лет: Россия, особые случаи
3. 3.От 5 лет: Россия, общий срок

В России доход от продажи недвижимости за рубежом тоже относится к доходам от источников за пределами страны. Статья 217.1 НК РФ освобождает его от налога, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Общий срок - пять лет. Три года - в случаях из пункта 3 этой статьи: например, квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника либо это единственное жильё продавца. Условия о том, что недвижимость должна находиться в России, в статье нет.

Если продали раньше, налог считают так. Ставка - 13%, а с части облагаемой суммы свыше 2,4 млн рублей за год - 15% (пункт 1.1 статьи 224). Доход от продажи можно уменьшить на расходы на покупку, подтверждённые документами, или на вычет до 1 000 000 рублей (статья 220). Доходы и расходы в валюте пересчитывают в рубли по курсу Банка России: доход - на дату получения, расход - на дату оплаты (пункт 5 статьи 210). Рублёвая сумма поэтому зависит от двух курсов: если рубль за время владения ослаб, налог может появиться и при продаже за ту же сумму в долларах.

Грузинский налог с продажи в России тоже не зачтут: действующего договора об избежании двойного налогообложения с Грузией в перечне нет.

Нерезидент платит НДФЛ только с доходов от источников в России (статья 209 НК РФ). Налоговый резидент - тот, кто провёл в России не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд (статья 207).

Что сделать в России владельцу квартиры в Грузии?

1. 1

   Определите налоговый статус

   От 183 дней в России за 12 месяцев подряд - резидент.

   ↓
2. 2

   Сообщите о счёте в грузинском банке

   Не позднее месяца со дня открытия.

   ↓
3. 3

   Сохраните договор и платёжки по покупке

   Они подтвердят расходы, когда будете продавать.

   ↓
4. 4

   Запишите даты и суммы оплаты

   Расходы пересчитают в рубли по курсу на эти даты.

   ↓
5. 5

   Подайте декларацию по НДФЛ

   Не позднее 30 апреля после года с доходом.

   ↓
6. 6

   Заплатите налог

   Не позднее 15 июля того же года.

Валютный резидент и налоговый резидент - разные статусы. Налоговый зависит от дней в России: по нему определяют, с каких доходов платить НДФЛ. Валютный - из закона 173-ФЗ: это каждый гражданин России, условия о сроке жизни в стране в законе нет. Валютный резидент сообщает в налоговую о счёте в зарубежном банке не позднее месяца со дня открытия. К тем, кто провёл за пределами России больше 183 дней в календарном году, закон требования о счетах не применяет.

О самой покупке квартиры статья 12 закона 173-ФЗ сообщать не требует: она о счетах за рубежом.

1. До 1 апреля

   Декларация о доходах в Грузии

   За прошлый год: аренда, продажа до двух лет.

2. 30 апреля

   Декларация по НДФЛ в России

   Не позднее этой даты, если был доход за рубежом.

3. 15 июля

   Уплата НДФЛ в России

   Не позднее этой даты, по декларации за прошлый год.

4. 1 ноября

   Декларация по налогу на имущество

   В Грузии, не позднее. В 2026 году срок - 2 ноября.

5. 15 ноября

   Уплата налога на имущество

   В Грузии. Выходной переносит срок на рабочий день.

Кому подойдёт этот расчёт?

Расчёт выше сделан для частного покупателя, который платит налоги в России. В других случаях правила другие.

Расчёт налогов из этого материала

Подойдёт, если

• Покупаете жилую квартиру на своё имя, как частное лицо
• Вы налоговый резидент России
• Квартира нужна для жизни или для сдачи жильцам

Не подойдёт, если

• Покупаете на компанию или как предприниматель
• Сдаёте посуточно как бизнес: этот режим здесь не разобран
• Вы налоговый резидент третьей страны: считайте по её законам

Риски и ограничения

• Правила налога на имущество изменились 30 сентября 2026 года. Перед первой декларацией сверьтесь со Службой доходов Грузии.
• По открытым первоисточникам не удалось подтвердить два пункта: действующую ставку налога на имущество в Батуми и то, как считают доход семьи владельца, который живёт в России.
• Здесь не разобраны посуточная сдача как предпринимательство, НДС, налог на землю и покупка на компанию.
• Сборы Публичного реестра взяты со страницы без даты обновления.
• Это справочный материал. Он не заменяет разбор вашей ситуации налоговым специалистом.

С чего начать?

Посмотрите квартиры в Батуми: по цене квартиры прикинете налог на имущество и налог с будущей продажи. Шаги для покупателей из России собраны на странице «Гражданам России».

Источники

• Налоговый кодекс Грузии, русский перевод: статьи 6, 81, 82, 153
• Закон Грузии от 30.09.2026 № 1874: поправки о налоге на имущество
• Служба доходов Грузии: налог на имущество физических лиц
• Служба доходов Грузии: сообщение от 02.10.2026 о сроке декларации
• Публичный реестр Грузии: сборы за регистрацию недвижимости
• Постановление сакребуло Батуми от 31.01.2011 № 2 о налоге на имущество
• НК РФ, статья 207: налоговые резиденты
• НК РФ, статья 208: доходы от источников за пределами России
• НК РФ, статья 209: с каких доходов платят налог
• НК РФ, статья 210: пересчёт валюты в рубли
• НК РФ, статья 217.1: сроки владения недвижимостью
• НК РФ, статья 220: имущественные вычеты
• НК РФ, статья 224: ставки НДФЛ
• НК РФ, статья 228: кто платит налог сам и срок уплаты
• НК РФ, статья 229: срок декларации
• НК РФ, статья 232: зачёт налога, уплаченного за рубежом
• НК РФ, статья 401: чем облагают налогом на имущество
• КонсультантПлюс: перечень договоров об избежании двойного налогообложения
• Закон 173-ФЗ, статья 12: счета за рубежом
• Закон 173-ФЗ, статья 1: кто такой резидент
• «Интерпрессньюс», 29.09.2026: поправки о налоге на имущество
• SOVA, 30.09.2026: парламент отменил порог 40 000 лари
• «Батумелеби», 02.10.2026: кому подавать декларацию по налогу на имущество