Рынок недвижимости Грузии в 2026 году растёт в ценах и сделках, но в Батуми у застройщиков накопилось много непроданных квартир. В июне 2026 года метр в новостройке Батуми под ключ стоил в среднем 1 960 долларов, на вторичном рынке - 1 497 долларов (обзор Galt & Taggart). В Тбилиси за 2025 год продали 42 388 квартир. Факты проверены 10 октября 2026 года.
Обновлено 10 октября 2026 года. Цифры взяты из самих отчётов: аналитики Galt & Taggart (их обзоры публикует Bank of Georgia), статистическая служба Грузии Geostat, Национальный банк и Национальная администрация туризма. У каждой цифры стоит период.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Грузии?
Батуми, второй квартал 2026 года. По Публичному реестру продано 4 168 квартир, на 3,7% больше, чем год назад. Вторичный рынок, то есть сделки между частными лицами, вырос на 13,4%. Продажи новостроек по реестру снизились на 5,3%, но реестр учитывает их с опозданием: по опросу застройщиков Galt & Taggart продажи новостроек за тот же квартал выросли на 35,1%. Метр в новостройке под ключ за год подорожал на 9,8%, на вторичном рынке - на 6,5%.
Тбилиси, 2025 год. Продано 42 388 квартир, плюс 4,3% за год. Цены в новостройках выросли на 4,0% после 11,6% в 2024 году и 20,2% в 2023 году: рост замедляется второй год подряд.
Индекс цен Geostat на новое жильё в Тбилиси за второй квартал 2026 года вырос на 4,9% за год и на 63,8% к среднему уровню 2020 года. Индекс считают в лари и по ценам объявлений, собранных с сайтов. Потребительские цены за то же время выросли на 39,5%.
2019
9,36 млн поездок иностранцев в Грузию
максимум ряда с 2019 года
2020
1,75 млн поездок
минус 81,3% к 2019 году
2022
Тбилиси: пик продаж квартир
по Galt & Taggart, 2025 год всё ещё ниже этого пика
2023
Батуми: застройщики продали 7 180 квартир
максимум продаж в опросе Galt & Taggart
2025
Батуми 17 478 сделок, Тбилиси 42 388
Публичный реестр, плюс 15,0% и плюс 4,3% за год
Июнь 2026
Батуми: метр под ключ 1 960 долларов
плюс 9,8% за год; непроданных квартир 13 866
Источники меряют разное, поэтому цифры в новостях часто спорят. Реестр считает зарегистрированные сделки, причём продажи в строящихся домах попадают туда с опозданием. Опрос застройщиков показывает договоры в новостройках, но охватывает часть рынка. Geostat собирает цены объявлений, а не суммы в договорах.
Как менялась средняя цена квартиры в Грузии по годам?
| Период | Батуми, новостройки под ключ, долларов за метр | Тбилиси, новостройки в белом каркасе, долларов за метр |
|---|---|---|
| 2023 | 1 569 | 1 233 |
| 2024 | 1 699 | 1 320 |
| 2025 | 1 865 | 1 373 |
| Июнь 2026 | 1 960 | в открытых нами отчётах нет |
Источник: обзоры Galt & Taggart от 6 марта 2026 года, 30 января 2026 года и 14 августа 2026 года. Столбцы напрямую не сравнивают: в Батуми цена посчитана с отделкой под ключ, в Тбилиси - за белый каркас, то есть квартиру со стяжкой и штукатуркой без чистовой отделки.
Вторичный рынок Батуми дешевле: 1 450 долларов за метр в декабре 2025 года и 1 497 долларов в июне 2026 года. Эту цену аналитики считают по домам, разрешение на стройку которых выдано с 2013 года: старый фонд в неё не входит. Разница с новостройкой под ключ в июне - 463 доллара за метр. Варианты с готовым ремонтом собраны на странице вторичного рынка.
Средняя цена квартиры в Грузии в отчётах прямо не названа. Её можно прикинуть: объём рынка делим на число проданных квартир. Это наш расчёт по округлённым цифрам отчётов, ориентир, а не цена конкретной квартиры.
| Год | Батуми: объём рынка, млн долларов | Батуми: продано квартир | Батуми: средняя сделка, тыс. долларов | Тбилиси: объём рынка, млн долларов | Тбилиси: продано квартир | Тбилиси: средняя сделка, тыс. долларов |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1 017 | 15 758 | 64,5 | 2 880 | 39 380 | 73,1 |
| 2024 | 1 040 | 15 195 | 68,4 | 3 171 | 40 637 | 78,0 |
| 2025 | 1 287 | 17 478 | 73,6 | 3 571 | 42 388 | 84,2 |
За первое полугодие 2026 года в Батуми продано около 8,2 тысячи квартир на 651 млн долларов. Средняя сделка - около 79 тысяч долларов.
Небольшая сумма сделки в Батуми объясняется размером квартир: в 2025 году 63,5% продаж пришлось на площадь от 26 до 50 метров. Такие варианты есть в подборке студий.
Цена сильно зависит от района. В Батуми разброс почти двукратный.
Старый Батуми
3 239 долларов за метр, 349 продаж за квартал
Гонио-Квариати
2 228 долларов, 83 продажи
Аллея героев
2 166 долларов, 979 продаж
Махинджаури
1 983 доллара, 311 продаж
Новый бульвар
1 800 долларов, 1 664 продажи: самый большой спрос
Внутренние районы
1 672 доллара, 422 продажи
На окраинах Батуми метр стоил 1 744 доллара, в Кобулети - 1 731 доллар. В Тбилиси за 2025 год разброс ещё шире: Мтацминда - 3 294 доллара за метр, Ваке - 2 781, Сабуртало - 1 613, Глдани - 1 038 долларов. Выборка по Мтацминде мала, это оговаривает сам отчёт.
Сколько стоит квартира у моря в Батуми в 2026 году?
| Район у моря | Метр в новостройке под ключ, июнь 2026 | Квартира 40 м² по этой цене |
|---|---|---|
| Новый бульвар | 1 800 долларов | около 72 000 долларов |
| Махинджаури | 1 983 доллара | около 79 300 долларов |
| Гонио-Квариати | 2 228 долларов | около 89 100 долларов |
| Старый Батуми | 3 239 долларов | около 129 600 долларов |
Источник цен: Galt & Taggart, обзор рынка жилья Батуми за 2 квартал 2026 года от 14 августа 2026 года. Стоимость квартиры - наш расчёт: цена метра, умноженная на 40. Площадь 40 метров взяли из середины самого ходового размера: в 2025 году 63,5% продаж в Батуми пришлось на квартиры от 26 до 50 метров. Аллея героев (2 166 долларов) и внутренние районы (1 672 доллара) в таблицу не вошли: отчёт делит город на районы, а не на «у моря» и «не у моря».
Вторичный рынок дешевле: в июне 2026 года метр в домах с разрешением на стройку с 2013 года стоил в среднем 1 497 долларов по всему городу, по районам отчёт эту цену не делит. Цены реальных предложений у моря - в каталоге вторичного рынка и на странице Нового бульвара.
Сколько жилья строят в Батуми и Тбилиси и сколько продают?
Тбилиси. Разрешения на многоквартирные дома по годам, жилая площадь:
| Год | Разрешения, тыс. метров | Число разрешений | Продано квартир по реестру |
|---|---|---|---|
| 2019 | 1 204 | 235 | в открытых нами отчётах нет |
| 2020 | 1 374 | 228 | в открытых нами отчётах нет |
| 2021 | 1 530 | 219 | в открытых нами отчётах нет |
| 2022 | 1 422 | 219 | в открытых нами отчётах нет |
| 2023 | 1 940 | 258 | 39 380 |
| 2024 | 1 810 | 233 | 40 637 |
| 2025 | 1 734 | 208 | 42 388 |
Источник: Galt & Taggart, обзор Тбилиси от 30 января 2026 года. Площадь разрешений снижается два года подряд, но в 2025 году она всё ещё на 32% выше среднего уровня 2015-2022 годов. Этот уровень аналитики называют здоровым.
По всей Грузии в 2025 году выдали 11 578 разрешений на строительство зданий общей площадью 11 397,2 тыс. метров, на 5,3% меньше, чем год назад (Geostat, выпуск от 30 января 2026 года). В счёт входят новое строительство и реконструкция, причём не только жилых домов: это и гостиницы, магазины, производства. На Тбилиси пришлось 46,2% разрешений по числу, на Аджарию - 6,9%.
Батуми. Опрос застройщиков Galt & Taggart в июле 2026 года охватил больше 30 проектов, около 40% рынка новостроек.
| Период | Продано квартир в проектах опроса | Не продано на конец периода | Продано в Батуми по реестру, весь рынок |
|---|---|---|---|
| 2022 | 3 481 | 5 953 | в открытых нами отчётах нет |
| 2023 | 7 180 | 11 175 | 15 758 |
| 2024 | 4 823 | 13 857 | 15 195 |
| 2025 | 5 845 | 14 957 | 17 478 |
| Первое полугодие 2026 | 2 537 | 13 866 | около 8,2 тысячи |
Если разделить остаток на темп первого полугодия 2026 года, запаса хватит примерно на 2,7 года продаж. Это арифметика по выборке опроса, не прогноз. Состав опроса меняется: в обзоре от 6 марта 2026 года ряд был другим, остаток на конец 2025 года там около 12 400 квартир. Сравнивать годы стоит внутри одного отчёта.
Дома со сдачей в 2026 году
продано 74%
Дома со сдачей в 2027 году
продано 60%
Дома со сдачей в 2028 году
продано 55%
Дома со сдачей в 2029 году
продано 55%
В домах, которые сдают в 2026 году, свободна каждая четвёртая квартира. Для покупателя это довод в разговоре о цене.
Кто покупает: местные жители, россияне, турки, израильтяне?
Батуми, новостройки, доля покупателей по гражданству (опрос застройщиков, обзор от 14 августа 2026 года; значения считаны с диаграммы отчёта):
| Гражданство | 2024 | 2025 | Первое полугодие 2026 |
|---|---|---|---|
| Грузия | 31% | 43% | 33% |
| Украина, Россия, Беларусь (одна группа) | 16% | 13% | 18% |
| Европа | 19% | 15% | 15% |
| Израиль | 12% | 13% | 10% |
| Арабские страны | 5% | 4% | 7% |
| Турция | 6% | 4% | 5% |
| Прочие | 11% | 9% | 12% |
Тбилиси, новостройки (опрос застройщиков, больше 100 проектов, около половины рынка новостроек):
| Гражданство | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Грузия | 85% | 80% | 77% |
| Израиль | 4% | 10% | 10% |
| Россия | 5% | 2% | 3% |
| Прочие | 6% | 9% | 11% |
Покупают только граждане Грузии
Покупают только иностранцы
- 1.Тбилиси, 2025 год: 23% иностранцев
- 2.Батуми, 2025 год: 57% иностранцев
- 3.Батуми, 1 полугодие 2026: 67%
Три вывода из таблиц.
Покупатели из России в Батуми отдельно не посчитаны: они в одной группе с гражданами Украины и Беларуси, 13-18% продаж. В Тбилиси на граждан России пришлось 3% покупок в новостройках за 2025 год.
Слух о том, что турки массово покупают недвижимость в Грузии, цифры не подтверждают. В Батуми на граждан Турции пришлось 4-6% продаж новостроек, в Тбилиси их отдельной строкой не выделяют.
Самая заметная иностранная группа - покупатели из Израиля: 10-13% в Батуми и 10% в Тбилиси. Galt & Taggart называет их самым быстрорастущим иностранным сегментом Батуми по итогам 2025 года.
Оговорка о точности. В годовом обзоре Батуми от 6 марта 2026 года доля иностранцев за 2025 год - 52%, в обзоре от 14 августа - 57%: выборка опроса пересмотрена. Порядок цифр один, точность до процента здесь условная.
Правила покупки для россиян собраны в материале «Купить квартиру в Грузии россиянину» и на странице «Гражданам России».
От чего зависит спрос: туристы, переезд, кредиты?
Туристы. Поездки иностранцев в Грузию по годам (Национальная администрация туризма Грузии, обзор за 2025 год):
| Год | Поездки иностранцев, млн | Изменение за год |
|---|---|---|
| 2019 | 9,36 | плюс 7,8% |
| 2020 | 1,75 | минус 81,3% |
| 2021 | 1,88 | плюс 7,7% |
| 2022 | 5,43 | плюс 188,5% |
| 2023 | 7,07 | плюс 30,3% |
| 2024 | 7,37 | плюс 4,2% |
| 2025 | 7,80 | плюс 5,9% |
Счёт ведут по поездкам нерезидентов: в него попадают и граждане Грузии, которые живут за границей. К уровню 2019 года поток не вернулся: в 2025 году поездок на 17% меньше. Больше всего визитов в 2025 году совершили граждане России - 1,58 млн, Турции - 1,25 млн, Армении - 0,95 млн. Из Израиля - 402 тысячи, плюс 29,4% за год.
На Аджарию, где находится Батуми, пришлось 2,7 млн визитов иностранцев, на Тбилиси - 3,8 млн при 6,9 млн визитов по стране: за один визит человек может побывать в нескольких регионах. В распределении визитов по регионам доля Аджарии - 25,7% (Geostat, выпуск от 30 января 2026 года). Брендовые гостиницы Батуми в 2025 году были заполнены на 73,6%, в Тбилиси - на 59,8% (обзор администрации туризма со ссылкой на STR Global).
Цены посуточной аренды при этом снижаются. Средняя цена суток в небольших квартирах Батуми на Airbnb (до двух спален) по оценке Galt & Taggart: 41,7 доллара в 2023 году, 35,9 доллара в 2024 году и 35,6 доллара в 2025 году. Во втором квартале 2026 года - 34,6 доллара против 36,1 доллара годом раньше и 36,8 доллара во втором квартале 2024 года.
Переезд. Отдельной статистики покупок переехавшими в открытых нами отчётах нет. Косвенный признак - доля группы «Украина, Россия, Беларусь» в Батуми: 16% в 2024 году, 13% в 2025 году, 18% в первом полугодии 2026 года.
Кредиты. Нацбанк Грузии 6 мая 2026 года поднял ключевую ставку с 8% до 8,25% и на заседаниях 17 июня, 29 июля и 9 сентября её не менял. От неё зависят ставки по ипотеке в лари для местного покупателя. Для того, кто платит своими деньгами, важнее другое сравнение: в декабре 2025 года вклады в лари приносили около 10,7% годовых, в долларах - 2,6% (график в обзоре Galt & Taggart).
Какие риски видны в цифрах: избыток предложения, курс, зависимость от туризма?
- Избыток предложения. Galt & Taggart прямо пишет, что спрос на новостройки Батуми остаётся заметно ниже 2022-2023 годов, а непроданный запас высок и давит на рынок. При перепродаже квартира в новом доме конкурирует со свободными квартирами застройщика.
- Аренда. Отношение годовой аренды к цене квартиры в Батуми по оценке Galt & Taggart снижается: 10,0% в декабре 2023 года, 8,8% в декабре 2024 года, 7,4% в декабре 2025 года, 7,1% в июне 2026 года. Это расчёт аналитиков по AirDNA и Numbeo, какие расходы в нём учтены, отчёт не раскрывает. Ориентир по рынку, а не выручка конкретной квартиры.
- Курс. Цены в обзорах даны в долларах, индекс Geostat - в лари, а покупатель из России считает в рублях. Между решением и сделкой меняются два курса сразу.
- Туризм. В 2020 году поездок иностранцев стало меньше на 81,3%. Квартира под посуточную сдачу в такой год может надолго остаться без гостей, а расходы на неё продолжаются.
- Статистика. Продажи в строящихся домах попадают в реестр с опозданием, состав опросов меняется. Одна цифра из новости мало что значит без периода и источника.
- Прогноз. В марте 2026 года Galt & Taggart ждал, что рост цен новостроек Батуми замедлится до 4-6% за 2026 год. За год к июню 2026 года рост составил 9,8%. Это прогноз и наблюдение аналитиков, а не обещание цены.
Чего в материале нет: ставок по ипотеке, числа сделок по всей стране и туризма за 2026 год. На 10 октября 2026 года открыть первоисточники с этими цифрами не удалось.
Для сравнения с зарубежными рынками недвижимости в обзоре Galt & Taggart от 14 августа 2026 года есть то же отношение годовой аренды к цене квартиры по одиннадцати городам, июнь 2026 года:
| Город | Годовая аренда к цене квартиры |
|---|---|
| Дубай | 8,5% |
| Батуми | 7,1% |
| Лимасол | 7,0% |
| Анталья | 6,9% |
| Никосия | 6,8% |
| Аланья | 6,4% |
| Порту | 5,3% |
| Варна | 4,9% |
| Будва | 4,4% |
| Дубровник | 4,2% |
| Салоники | 3,7% |
Источник расчёта: Galt & Taggart по AirDNA и Numbeo. Города сравнимы только как ориентир: налоги, расходы на управление и сезон в каждом свои.
Кому покупка на таком рынке не подойдёт?
Подойдёт, если
- Покупаете для себя: жить или приезжать на сезон
- Берёте квартиру надолго и на свои деньги
- Готовы сравнить район, дом и вторичный рынок рядом
- Сдаёте сами и считаете расходы и простой зимой
Не подойдёт, если
- Планируете перепродать через год-два с наценкой
- Аренда должна покрывать платежи по рассрочке
- Деньги могут понадобиться срочно
- Не готовы к колебаниям курса лари и доллара
Цель покупки здесь решает больше, чем цена метра. Жить, приезжать, сдавать, перепродать - для каждой цели подойдут разные дом и район. Материалы для тех, кто покупает под сдачу, собраны в разделе «Инвестиции».
С чего начать?
Проверьте цену выбранной квартиры по этим же отчётам. На это хватит пяти шагов.
- 1
Найдите свой район в отчёте
Цены метра по районам Батуми - в схеме выше.
- 2
Уточните отделку
Под ключ и белый каркас - разные цены метра.
- 3
Сравните со вторичным рынком
В июне 2026 года разница - 463 доллара за метр.
- 4
Спросите, сколько квартир в доме продано
В домах со сдачей в 2027 году продано в среднем 60%.
- 5
Сверьте цену сделки, а не объявления
Торг и скидки застройщика в объявлениях не видны.
Дальше посмотрите квартиры в Батуми: по ценам в каталоге видно, что можно купить на ваш бюджет в каждом районе. Или пришлите бюджет и цель покупки - напишите нам, ответит Наталья. Комиссию с покупателя не берём.
Источники
- Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, 14.08.2026
- Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, 06.03.2026
- Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, 30.01.2026
- Geostat: Residential Property Price Index, II Quarter of 2026, 23.07.2026
- Geostat: Permissions Granted for Construction and Completed Objects, 2025, 30.01.2026
- Geostat: Inbound Tourism Statistics, 2025, 30.01.2026
- Национальная администрация туризма Грузии: Statistical Overview of Georgian Tourism 2025
- Национальный банк Грузии: решения комитета по денежной политике
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Батуми в 2026 году?
В июне 2026 года метр в новостройке Батуми с отделкой под ключ стоил в среднем 1 960 долларов, на 9,8% больше, чем год назад. На вторичном рынке - 1 497 долларов, плюс 6,5% за год: это цена в домах с разрешением на стройку с 2013 года. Разброс по районам почти двукратный: от 1 672 долларов во внутренних районах до 3 239 долларов в Старом Батуми. Источник - обзор Galt & Taggart от 14 августа 2026 года.
Правда ли, что турки массово покупают недвижимость в Грузии?
Цифры этого не подтверждают. По опросу застройщиков Galt & Taggart на граждан Турции пришлось 6% продаж новостроек Батуми в 2024 году, 4% в 2025 году и 5% в первом полугодии 2026 года. В Тбилиси покупателей из Турции отдельной строкой не выделяют: 77% квартир в новостройках в 2025 году купили граждане Грузии, 10% - граждане Израиля, 3% - граждане России.
Много ли непроданных квартир в новостройках Батуми?
Да. В проектах из опроса Galt & Taggart (больше 30 проектов, около 40% рынка новостроек) на середину 2026 года не продано 13 866 квартир, а за первое полугодие продано 2 537. В домах со сдачей в 2026 году свободно 26% квартир, со сдачей в 2027 году - 40%. Аналитики называют это давлением избытка предложения. Для покупателя это довод в разговоре о цене, при перепродаже - конкуренция с застройщиком.
Какая средняя цена квартиры в Грузии?
В отчётах её прямо не называют. Если разделить объём рынка на число проданных квартир, средняя сделка в Батуми за 2025 год - около 73,6 тысячи долларов, в Тбилиси - около 84,2 тысячи долларов. За первое полугодие 2026 года в Батуми - около 79 тысяч долларов. Это наш расчёт по цифрам Galt & Taggart, ориентир по рынку: цена конкретной квартиры зависит от района, площади и отделки.
Растут ли цены на недвижимость в Грузии в 2026 году?
Да. Индекс цен Geostat на новое жильё в Тбилиси за второй квартал 2026 года вырос на 4,9% за год (в лари, по ценам объявлений). В Батуми метр в новостройке под ключ к июню 2026 года подорожал на 9,8% за год, на вторичном рынке - на 6,5%. В Тбилиси рост замедляется: 4,0% за 2025 год после 20,2% в 2023 году. В марте 2026 года Galt & Taggart ждал замедления и в Батуми, до 4-6% за год: это прогноз аналитиков, не обещание.
