Орби Сити Батуми: блок А, блок С или D - какой выбрать

В комплексе Орби Сити Батуми блок А, блок С, блок D и блок D2 сданы, а блок C2 на 2 октября 2026 года числится строящимся - так показывает площадка Korter. Квартир блока B в объявлениях мы не нашли. По 101 объявлению середина цены метра в блоках A и C - 1 559 и 1 576 долларов, в D2 и D - 1 867 и 1 959.

Ниже - какой букве какой адрес соответствует, что сдано, сколько стоит метр в каждом блоке, чего застройщик не публикует и как это узнать до задатка. Буквы пишут и кириллицей, и латиницей: «блок С» и «блок C», «корпус Д» и «блок D» - одно и то же. Факты и цены проверены 10 октября 2026 года.

Сколько блоков в Орби Сити и где стоит каждый?

На сайте Orbi Group комплекс описан так: пять башен по 55 этажей, 10 800 единиц, гостиничные единицы занимают 45 этажей, в подиуме - торговый центр Orbi City Mall почти на 250 брендов. Букв блоков, адресов корпусов, сроков и цен на этой странице нет.

Буквы и адреса есть на площадке Korter, данные там обновлены 2 октября 2026 года.

Источник: Korter, страница комплекса, данные площадки на 2 октября 2026 года; годы блоков A и C - список высотных зданий Грузии в Википедии. Это не акты ввода: застройщик статус по блокам не публикует.

Под одним номером 7b на площадке стоят два блока, A и D. В объявлениях путаницы ещё больше. Блок D в части карточек назван D1. Квартиру 65 метров на 22 этаже мы нашли в пяти карточках с ценой от 123 000 до 125 000 долларов: в четырёх она в блоке D, в одной - в блоке A. Судя по метражу, этажу и цене, это одна квартира. В четырёх карточках буквы блока нет совсем.

Про блок B застройщик не пишет. Единственное описание мы нашли в объявлении агентства Oda Property, обновлённом 15 декабря 2023 года: блок B там назван соединительным блоком и инфраструктурной частью комплекса. Это слова агентства, а не застройщика. Среди 120 карточек о продаже, которые мы просмотрели, квартир блока B нет.

Спорят и общие цифры.

Источник: orbi.ge и korter.ge, 10 октября 2026 года. Чем объясняется разница в 10 этажей и 4 800 единиц, ни одна из страниц не говорит.

• Документ

  Выписка из реестра

• Слова продавцов и гостей

  Объявления - Отзывы гостей

1. Выписка из реестра

   собственник и права на конкретную квартиру

2. Сайт застройщика

   пять башен, 55 этажей, 10 800 единиц; букв блоков нет

3. Площадка Korter

   буквы, адреса и статус корпусов на 02.10.2026

4. Объявления

   цена, метры, этаж; буква блока со слов продавца

5. Отзывы гостей

   лифты и быт: отдельные случаи, не статистика

Чем блок A отличается от блоков B, C и D?

Общее для всех блоков, по словам застройщика: площади от 27 до 79 метров, квартиры либо с мебелью и готовые к заселению, либо без отделки, в белом каркасе. Korter указывает высоту потолка 2,9 метра для комплекса в целом. Различия видны только там, где есть данные по корпусам: адрес, статус и объявления.

Источник: статус - Korter, данные на 2 октября 2026 года; цены - 101 объявление Korter о продаже в Orbi City, 10 октября 2026 года. В блоке D2 в строку студий попали квартиры от 25 метров, в блоке D - 28-30 метров.

Блоки A и C по цене почти не различаются: разница середин - 1%. Главный разрыв проходит между старыми блоками и блоками 2024 года. При этом дешёвая студия есть почти везде: нижняя цена - 41 000 долларов и в A, и в D. Разница в том, сколько таких предложений: из 60 студий выборки 42 стоят в блоках A и C.

Блок B в сравнение не попал: квартир с этой буквой в объявлениях нет.

В каком блоке ближе до моря и где вид не закроет стройка?

Застройщик описывает место словами: комплекс стоит в центральной части Батуми, рядом с Аллеей героев, «на самом берегу». Числа в этих описаниях нет. На Korter в характеристиках комплекса стоит 150 метров до моря - одно число на все пять корпусов, без указания, между какими точками мерили.

Башен пять, и расстояние от подъезда до воды у каждой своё. Проверить его можно по карте за несколько минут. Найдите свой блок на спутниковом снимке по адресу: 7, 7b или 7d. В Google Картах нажмите правую кнопку мыши на подъезде, выберите «Измерить расстояние» и щёлкните по линии воды. Потом постройте пеший маршрут до входа на пляж: это второе число, и обычно оно больше первого.

С видом так же. Одну стройку внутри комплекса знаем точно: блок C2. С какой стороны от вашего блока он стоит и закроет ли окна, видно на снимке и на видео с балкона. Что разрешено строить на соседних участках, мы не проверяли: открытого списка разрешений не нашли. Проверить можно так:

• попросите кадастровый код участка перед окнами и закажите на него выписку из реестра: её выдают любому человеку, она стоит 20 лари и готова за один рабочий день;
• спросите в мэрии Батуми, выдано ли на этот участок разрешение на строительство;
• попросите у продавца видео с балкона, снятое сегодня, а не фото из объявления.

Этаж в цене виден не всегда. В блоке A три студии по 33 метра - на 8, 29 и 30 этажах - выставлены по одной цене, 41 000 долларов. Высокий этаж сам по себе вид не обещает: всё решает сторона окон.

Какие блоки Орби Сити сданы, а какие строятся?

Застройщик сроков по блокам не публикует, поэтому картина собрана из трёх чужих источников: площадки Korter, списка высотных зданий в Википедии и страницы отеля на Trip.com. Каждый из них может ошибаться, и между собой они сходятся не везде.

1. 2019

   Блоки A и C: год по списку Википедии

   акта ввода в открытом доступе мы не нашли

2. 2022

   Открыт отель в блоке D

   дата со страницы отеля на Trip.com

3. 2024

   Блоки D и D2 числятся сданными

   статус на Korter; у блока D тот же год в Википедии

4. 3 квартал 2026

   Срок блока C2 на Korter

   на 2 октября 2026 года корпус числится строящимся

5. 10.10.2026

   Наша проверка

   сроков по блокам на сайте застройщика нет

С блоком C2 есть странность. На странице планировок этого корпуса пять вариантов - 30, 34, 56, 97 и 112 метров, все с ценой «по запросу». При этом в общем списке объявлений мы нашли 11 карточек блока C2 с ценой и этажом, как у готовых квартир. Объяснений может быть несколько: продавец перепутал букву, корпус заселён частично или продаётся право по договору с застройщиком. Какое из них верно, по объявлению не понять.

Если вам предлагают квартиру в C2, попросите до задатка три вещи: выписку из реестра на эту квартиру, где записаны собственник и зарегистрированные права, договор продавца с застройщиком и видео из самой квартиры с видом из окна. По ним видно, что именно продают: готовую квартиру с зарегистрированным правом или право на будущую.

Сколько стоят апартаменты в разных блоках в 2026 году?

Застройщик цен по блокам не публикует, поэтому объявления мы собрали сами: первые шесть страниц списка Korter по комплексу, 120 карточек из 1 077. Часть пришлось убрать.

1. Карточек на шести страницах

   120

2. С ценой, а не «по запросу»

   111

3. С буквой блока

   107

4. Без точных повторов

   104

5. Без дублей одной квартиры

   101

Источник: объявления Korter о продаже в Orbi City, страницы 1-6, 10 октября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок. Выборка не случайная: взяты первые страницы списка. По блокам D, D2 и C2 объявлений мало, 10-15, поэтому их середины менее устойчивы.

123

1 400 долларов за метр

2 100 долларов за метр

1. 1.A и C: 1 559 и 1 576
2. 2.D2: 1 867
3. 3.D: 1 959

Блок D2 в этой выборке дороже блока A на 20%, блок D - на 26%. В деньгах: студия 30 метров в блоке A выставлена за 45 000 - 54 000 долларов, в блоке D2 - за 52 000 - 59 500.

Для сравнения - числа из обзора Galt & Taggart за 2 квартал 2026 года. Средняя цена метра на вторичном рынке Батуми в июне 2026 года - 1 497 долларов; отчёт считает её по домам с разрешениями на строительство с 2013 года. Середина нашей выборки выше на 8%. Средняя по новостройкам под ключ в зоне Нового бульвара - 1 800 долларов, в зоне Аллеи героев - 2 166. К какой из двух зон отчёт относит Orbi City, в нём не сказано; выборка ниже обеих, на 10% и на 25%. Месяцы и метод разные, поэтому это ориентир, а не точное сравнение.

На странице комплекса Korter пишет, что цена метра в нём начинается от 2 500 долларов. В объявлениях о перепродаже середина на 35% ниже. Перед тем как обсуждать цену, сравните две-три квартиры того же блока и метража: разброс внутри одного блока шире, чем разница между блоками.

Готовые студии из разных домов Батуми собраны на странице «Студии», квартиры вторичного рынка - на странице «Вторичное жильё».

Что с лифтами, бассейном и платой за обслуживание по блокам?

Лифты. Сколько лифтов в каждой башне, открытые источники не говорят. На странице отеля в блоке D на Trip.com 10 октября 2026 года было показано 9 отзывов, лифты упомянуты в трёх, все за июль и август 2026 года. В одном гость написал, что лифты очень быстрые. В двух других - об очередях и о том, что работали не все лифты. Распространённость мы не проверяли: три отзыва за два летних месяца не показывают, как лифты работают в другом блоке и в другое время года.

Бассейн. Застройщик перечисляет в комплексе спа и бассейны, а также казино, но не пишет, в каком они блоке и на каких условиях туда пускают владельцев квартир. На той же странице Trip.com сказано, что у отеля в блоке D бассейна для гостей нет. Спросите продавца прямо: есть ли бассейн в вашем блоке, платный ли он и работает ли зимой.

Плата за обслуживание. Сумму и состав платы мы не нашли ни в одном открытом источнике. Это ежемесячный расход, который в цене квартиры не виден. Попросите у продавца последние квитанции за три месяца, зимний в том числе.

1. 1

   Спросите букву блока и точный адрес

   7, 7b или 7d: под номером 7b продают и A, и D

   ↓
2. 2

   Возьмите кадастровый код квартиры

   по нему заказывают выписку из реестра

   ↓
3. 3

   Закажите выписку из реестра

   20 лари, один рабочий день; в ней собственник и права

   ↓
4. 4

   Узнайте плату за обслуживание

   квитанции за три месяца и кто управляет блоком

   ↓
5. 5

   Проверьте лифты в часы пик

   утром и вечером: сколько работает и сколько ждать

   ↓
6. 6

   Сверьте этаж и сторону окон

   видео с балкона: видно ли строящийся блок C2

Какой блок выбрать для жизни, а какой для сдачи туристам?

Источник: наша выборка объявлений Korter на 10 октября 2026 года и статус корпусов на Korter. Таблица показывает, с чего начать просмотр, а не какой блок лучше.

Если берёте квартиру под сдачу, считайте по городским цифрам: отдельных по Orbi City мы в открытых отчётах не нашли. По обзору Galt & Taggart, во 2 квартале 2026 года ночь в Батуми стоила в среднем 34,6 доллара, на 4,2% меньше, чем годом раньше. У небольших квартир на Airbnb, до двух спален, по графику того же обзора - 28,1 доллара в декабре 2025 года и 41,4 в июне 2026 года. Доходность аренды по городу в июне 2026 года - 7,1%; как она посчитана, обзор не раскрывает. С дохода от сдачи жилья для проживания платят 5%, если расходы не вычитают, - это статья 81 Налогового кодекса Грузии. По той же статье ведут реестр тех, кто сдаёт жильё, его порядок устанавливает министр финансов. Как ставка применяется к посуточной сдаче, уточните в Службе доходов до покупки.

В самом комплексе конкуренция за гостя высокая: 10 октября 2026 года на Korter в Orbi City было 286 объявлений об аренде и 1 077 о продаже. Слова продавца о доходе к расчёту не принимайте: просите выписку по бронированиям этой квартиры за прошлый год, с зимними месяцами. Другие материалы о расчётах - в разделе «Инвестиции».

Кому подойдёт квартира в Orbi City

Подойдёт, если

• Нужна студия 28-33 метра у моря при бюджете от 41 000 долларов
• Готовы сравнивать блоки по адресу, году и цене метра, а не по названию комплекса
• Планируете сдавать и запросите бронирования за год вместе с зимой
• Спокойно относитесь к дому, где 45 этажей заняты гостиничными единицами, а внизу торговый центр

Не подойдёт, если

• Нужен небольшой тихий дом: по словам застройщика, в комплексе 10 800 единиц
• Не готовы ждать лифт в сезон: в отзывах гостей блока D есть жалобы на очереди
• Покупаете в блоке C2, не проверив статус корпуса и права на квартиру

С чего начать выбор блока?

Начните с буквы и адреса: «Орби Сити Батуми, блок А» и «Орби Сити, блок D» различаются по цене метра на четверть. Квартиры с ценами собраны в каталоге. Как проходит покупка для гражданина России, разобрано в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии». Порядок нашей работы описан на странице «Как мы работаем». Или напишите нам, ответит Наталья: пришлите бюджет, цель покупки и ссылку на объявление, которое уже присмотрели. Комиссию с покупателя не берём.

Источники

• Orbi Group: страница комплекса Orbi City
• Orbi Group: Orbi City Mall
• Orbi Group: описания проектов
• Orbi Hotels: адрес компании
• Korter: комплекс Orbi City, корпуса, адреса и статус
• Korter: планировки блока C2
• Korter: объявления о продаже в Orbi City
• Trip.com: отель в блоке D, адрес, год открытия и отзывы
• Holprop: объявление агентства Oda Property с описанием блоков, 15.12.2023
• Википедия: список высотных зданий Грузии
• Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, 14.08.2026
• Налоговый кодекс Грузии, статья 81
• Публичный реестр Грузии: сборы и сроки, выписка
• Закон Грузии «О публичном реестре», статья 10