Налог за продажу недвижимости за границей: что платит в России владелец квартиры в Грузии

Налог за продажу недвижимости за границей в России платит только налоговый резидент: 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки в рублях, а с части базы свыше 2,4 млн рублей за год - 15%. Налога нет, если вы владели квартирой 5 лет и больше, а для единственного жилья - 3 года. Налог, уплаченный в Грузии, в России не засчитают. Проверено 10 октября 2026 года.

Обновлено 10 октября 2026 года. Ниже - только российская сторона. В самой Грузии правило короче: 5% с разницы цен, а после двух лет владения налога нет (статьи 81 и 82 Налогового кодекса Грузии).

Кто платит налог за продажу недвижимости за границей: резидент или нерезидент России?

Гражданство здесь роли не играет. Налоговый резидент - тот, кто находился в России не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд (пункт 2 статьи 207 НК РФ). Минфин в письме от 12.07.2019 о продаже квартиры в Израиле уточнил: статус устанавливают по итогам налогового периода. Налоговый период по НДФЛ - календарный год (статья 216). Поэтому считайте дни в России за тот год, когда получили деньги от покупателя.

Резидент платит НДФЛ с доходов и в России, и за её пределами. Нерезидент - только с доходов от источников в России (статья 209). Продажа недвижимости, которая находится за рубежом, по статье 208 относится к доходам от источников за пределами России. Отсюда вывод для нерезидента: с квартиры в Батуми российского налога нет. Ставка 30%, которую часто называют «налогом нерезидента», касается его доходов из России.

Источник таблицы: НК РФ, статьи 207, 208, 209, 217.1, 220, 224, 229. Проверено 10 октября 2026 года.

Через сколько лет владения зарубежную квартиру можно продать без НДФЛ?

Статья 217.1 НК РФ освобождает доход от продажи, если недвижимость непрерывно была в собственности продавца не меньше минимального срока. Условия о том, что она должна находиться в России, в статье нет. Общий срок - 5 лет (пункт 4).

Срок 3 года действует в случаях из пункта 3. Для квартиры за рубежом из них важны три:

• квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
• право перешло по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё: в день регистрации сделки у продавца, включая общую собственность супругов, нет другого жилого помещения. Жильё, купленное за 90 дней до продажи, в счёт не идёт.

У большинства покупателей из России есть квартира дома, поэтому квартира в Батуми единственной не считается и срок для неё - 5 лет.

Когда срок выдержан, декларацию подавать не нужно: пункт 4 статьи 229 разрешает не указывать в ней доходы, освобождённые от налога.

123

Продаёте в первый год

Владеете 5 лет и больше

1. 1.Свыше 2 лет: налога в Грузии нет
2. 2.3 года: единственное жильё
3. 3.5 лет: налога нет и в России

Что изменилось

• Ставки. По доходам, полученным с 2025 года, действует новая система ставок НДФЛ (страница ФНС, обновлена 10.10.2026). Для продажи имущества это 13%, если сумма налоговых баз за год не больше 2,4 млн рублей, и 15% с суммы сверх (пункт 1.1 статьи 224). Цифры из статей, написанных до 2025 года, сверяйте с этой страницей.
• Срок владения. В действующей редакции статьи 217.1 (кодекс в редакции от 04.08.2026) пункт 2 говорит о непрерывном владении весь минимальный срок.

Как посчитать налог с продажи зарубежной недвижимости в рублях: какой курс и какие расходы?

Правило записано в пункте 5 статьи 210 НК РФ. Из него следует главное отличие от привычного счёта «продал дороже на столько-то долларов»: считают две рублёвые суммы по двум разным курсам.

1. Доход в рублях

   цена продажи по курсу на день, когда пришли деньги

2. Минус расходы

   цена покупки по курсу на день оплаты, по документам

3. Налоговая база

   разница двух сумм в рублях

4. НДФЛ

   13%, с части базы свыше 2,4 млн рублей за год - 15%

Уменьшить доход можно одним из двух способов (статья 220):

• на расходы на покупку, если они подтверждены документами;
• на вычет до 1 000 000 рублей - когда документов нет.

Вычет работает и для недвижимости за рубежом. Минфин в письме от 20.09.2017 № 03-04-06/60671 указал: место нахождения имущества для вычета значения не имеет.

Расчёт на примере. Цены условные, курсы - официальные курсы доллара Банка России на эти даты.

Источник курсов: cbr.ru, официальные курсы валют на 14.03.2023 и 15.09.2026. Проверено 10 октября 2026 года.

Последняя строка показывает то, о чём верхние статьи поиска молчат. Квартиру продали за те же доллары, прибыли в валюте нет, а рублёвая база появилась - из-за разницы курсов. Продаёте раньше минимального срока - считайте в рублях заранее.

Ещё одно расхождение с популярными советами. Правило «не меньше 70% кадастровой оценки» из статьи 214.10 НК РФ для квартиры в Грузии не работает: по абзацу второму пункта 2 оно не применяется, если кадастровой оценки нет в российском реестре недвижимости. Доход считают по цене договора.

Можно ли зачесть налог, уплаченный в Грузии?

По пункту 1 статьи 232 НК РФ налог, который резидент России уплатил за рубежом, не засчитывается, если иное не предусмотрено международным договором. Министерство финансов Грузии публикует список таких договоров: на 10 октября 2026 года в нём 58 стран, России среди них нет. Нет Грузии и в перечне российских договоров, который ведёт справочная система «КонсультантПлюс».

На практике это значит вот что:

• продаёте в первые два года - платите 5% с разницы цен в Грузии и 13-15% в России, одно из другого не вычитается;
• продаёте после двух лет, но раньше пяти - грузинского налога нет, российский остаётся;
• продаёте после пяти лет - налога нет в обеих странах.

Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ после продажи?

Доход от источников за пределами России резидент считает и декларирует сам (статья 228 НК РФ): налоговая о сделке в Грузии не узнает из российского реестра и расчёт за вас не сделает. Срок декларации - статья 229, срок уплаты - статья 228.

1. 1

   Определите налоговый статус за год продажи

   От 183 дней в России - резидент, налог считаете вы.

   ↓
2. 2

   Соберите документы о покупке и продаже

   Договоры, платёжки, выписка из Публичного реестра.

   ↓
3. 3

   Переведите документы на русский

   Перевод заверяет нотариус.

   ↓
4. 4

   Пересчитайте суммы в рубли

   Курс Банка России на день оплаты и на день получения денег.

   ↓
5. 5

   Подайте декларацию 3-НДФЛ

   Не позднее 30 апреля следующего года.

   ↓
6. 6

   Заплатите налог

   Не позднее 15 июля того же года.

Подать декларацию можно тремя путями (страница ФНС о декларировании, обновлена 26.03.2026): заполнить на сайте ФНС в личном кабинете, сдать бумажную в инспекцию лично или по почте, принести в МФЦ - если в регионе он принимает декларации.

Два случая, в которых ошибаются чаще всего:

• расходы в рублях покрыли доход, налог равен нулю. Декларация всё равно нужна: не указывать доход от продажи недвижимости разрешено, только если за год он не превысил 1 000 000 рублей (пункт 4 статьи 229);
• минимальный срок выдержан. Декларация не нужна совсем.

1. 2026 год

   Продажа и деньги от покупателя

   Запишите даты: по ним берут курс Банка России.

2. 1 месяц

   Уведомление о новом счёте в Грузии

   Со дня открытия счёта, если открыли его под сделку.

3. 30 апреля 2027

   Декларация 3-НДФЛ за 2026 год

   Не позднее этой даты, с документами и переводом.

4. 1 июня 2027

   Отчёт по счёту в грузинском банке

   Движение денег по счёту за 2026 год.

5. 15 июля 2027

   Уплата НДФЛ

   Не позднее этой даты, сумма из декларации.

Что с деньгами на грузинском счёте: уведомление, отчёт и валютные правила

Каждый гражданин России - резидент по закону 173-ФЗ о валютном регулировании (статья 1). Статья 12 этого закона требует:

• уведомить налоговую об открытии счёта за рубежом не позднее одного месяца;
• раз в год сдавать отчёт о движении денег по счёту. Срок - до 1 июня следующего года: он назван не в самой статье, а на странице ФНС об отчёте. Послабление для счетов с оборотом до 600 000 рублей на Грузию не действует: её нет в перечне стран автообмена, который утвердила ФНС приказом от 14.10.2025.

Теперь о самих деньгах за квартиру. Часть 5.2 статьи 12 разрешает без ограничений зачислять на зарубежный счёт деньги от нерезидентов при одном условии: банк находится в стране ЕАЭС или в стране, с которой идёт автоматический обмен финансовой информацией. Грузия не входит ни в первую группу, ни во вторую. В общем перечне разрешённых зачислений (часть 5) выручки от продажи недвижимости нет. По примечанию «КонсультантПлюс» к статье, эти части применяют с учётом указов Президента 2022 года № 79, 430 и 529 - в этом материале они не разобраны.

Что с этим делать: до подписания договора спросите в своём банке и у юриста по валютному праву, на какой счёт и каким путём принять оплату. После сделки менять схему расчёта поздно.

Все эти требования не касаются тех, кто провёл за пределами России больше 183 дней в календарном году (часть 8 статьи 12). Обычно это те же люди, которые по итогам года не налоговые резиденты.

Какие документы из Грузии примет российская налоговая?

Закрытого списка в кодексе нет. Минфин в том же письме от 20.09.2017 советует уточнять перечень в инспекции по месту учёта. О языке высказалась ФНС в письме от 07.09.2018 № БС-3-11/6303@: ко всем подтверждающим документам на иностранном языке должен прилагаться нотариально заверенный перевод на русский. Письмо написано о расходах на ценные бумаги, но формулировка в нём общая.

Выписку из реестра выдают любому человеку: обычная готовится за один рабочий день и стоит 20 лари, срочная в день обращения - 75 лари (страница сборов Публичного реестра, проверено 10.10.2026). Документы о покупке храните с первого дня: без них из дохода вычтут только 1 000 000 рублей.

Какие ошибки приводят к доначислению и штрафу?

• Считать прибыль в долларах. Базу определяют в рублях по двум курсам, и она бывает больше нуля даже при продаже «в ноль».
• Взять курс на день договора. Нужен курс на день, когда деньги получены или уплачены.
• Вычитать грузинский налог из российского. Зачёта нет.
• Не подать декларацию, потому что налог нулевой. Штраф за неподанную декларацию - 5% неуплаченного налога за каждый месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 рублей (статья 119 НК РФ). При нулевом налоге это 1 000 рублей.
• Не заплатить налог. Штраф - 20% неуплаченной суммы, при умысле - 40% (статья 122 НК РФ).
• Не определить статус. Уехали в середине года - посчитайте дни: от них зависит, нужна ли декларация вообще.
• Забыть о счёте. За пропущенное уведомление о зарубежном счёте гражданину грозит штраф 4 000-5 000 рублей, за нарушение порядка отчёта - 2 000-3 000 рублей (статья 15.25 КоАП).

Минусы и кому будет дороже

Российский срок без налога в два с половиной раза длиннее грузинского. Отсюда три неудобства, о которых лучше знать до покупки.

• Перепродажа через год-два обходится дороже всего: налог берут обе страны, зачёта нет.
• Между вторым и пятым годом налог зависит от курса рубля, а его заранее не узнать.
• Правила приёма денег на грузинский счёт для тех, кто живёт в России, требуют отдельного разговора с юристом.

Продажа квартиры в Грузии без российского НДФЛ

Подойдёт, если

• Вы владели квартирой 5 лет и больше
• Квартира - единственное жильё, и прошло 3 года
• По итогам года продажи вы не налоговый резидент России
• Расходы на покупку в рублях не меньше дохода от продажи

Не подойдёт, если

• Продаёте раньше срока, а рубль за это время ослаб
• Рассчитываете зачесть налог, уплаченный в Грузии
• Документы о покупке не сохранились: вычтут только 1 000 000 рублей

Это справочный материал: он не заменяет разбор вашей сделки налоговым специалистом. Здесь не разобраны продажа доли, квартира в дар или по наследству с расчётом расходов, продажа недвижимости, которую использовали в предпринимательстве, и льгота для семей с детьми.

С чего начать?

Налог с будущей продажи зависит от срока владения, поэтому прикинуть его стоит ещё до покупки. Как проходит сделка, описано в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как это сделать», шаги для покупателей из России - на странице «Гражданам России». Посмотрите квартиры в Батуми и вторичный рынок. Пришлите бюджет, цель покупки и срок, на который берёте квартиру, - ответит Наталья. Комиссию с покупателя не берём.

Источники

• НК РФ, статья 207: налоговые резиденты
• НК РФ, статья 208: доходы от источников за пределами России
• НК РФ, статья 209: с каких доходов платят налог
• НК РФ, статья 210: пересчёт валюты в рубли
• НК РФ, статья 214.10: доход от продажи и кадастровая оценка
• НК РФ, статья 216: налоговый период
• НК РФ, статья 217.1: сроки владения недвижимостью
• НК РФ, статья 220: имущественные вычеты
• НК РФ, статья 224: ставки НДФЛ
• НК РФ, статья 228: кто платит налог сам и срок уплаты
• НК РФ, статья 229: декларация
• НК РФ, статья 232: зачёт налога, уплаченного за рубежом
• НК РФ, статья 119: штраф за неподанную декларацию
• НК РФ, статья 122: штраф за неуплату налога
• ФНС России: налог на доходы физических лиц, ставки и резидентство
• ФНС России: декларирование доходов, форма 3-НДФЛ
• ФНС России: отчёт о движении средств по зарубежному счёту
• Банк России: официальные курсы валют на 14.03.2023
• Банк России: официальные курсы валют на 15.09.2026
• Письмо Минфина России от 12.07.2019 № 03-04-05/51759: продажа квартиры за рубежом
• Письмо Минфина России от 20.09.2017 № 03-04-06/60671: вычет при продаже имущества за рубежом
• Письмо ФНС России от 07.09.2018 № БС-3-11/6303@: перевод документов
• Министерство финансов Грузии: договоры об избежании двойного налогообложения
• КонсультантПлюс: перечень договоров России об избежании двойного налогообложения
• Налоговый кодекс Грузии, русский перевод: статьи 81 и 82
• Закон 173-ФЗ, статья 1: кто считается резидентом
• Закон 173-ФЗ, статья 12: счета за рубежом
• Приказ ФНС России от 14.10.2025: перечень стран автообмена
• КоАП РФ, статья 15.25: штрафы за нарушения по зарубежным счетам
• Публичный реестр Грузии: сборы и сроки