Как продать квартиру в Грузии иностранному владельцу: сделку оформляют письменно, а право покупателя регистрирует Публичный реестр - за 150 лари и 4 рабочих дня или за 350 лари в день подачи. Грузинский налог с прироста - 5%, после двух лет владения его нет. У гражданина России есть ещё декларация и валютные правила дома. Факты проверены 10 октября 2026 года.
Как продать квартиру в Грузии: с чего начать и какие 6 шагов пройти?
По Гражданскому кодексу Грузии (статья 183) квартира переходит к покупателю, когда выполнены два условия: сделка заключена письменно и право покупателя записано в Публичном реестре. Весь путь продавца ведёт к этой записи.
- 1
Берёте выписку и назначаете цену
Выписка из реестра - 20 лари, через интернет 13.
- 2
Готовите документы и доверенность
Паспорт, договор покупки, переводы, апостиль.
- 3
Показываете квартиру, находите покупателя
Сами или через агентство по письменному договору.
- 4
Берёте задаток по письменному соглашению
Сорвёте сделку по своей вине - вернёте вдвое.
- 5
Подписываете договор, подаёте в реестр
150 лари за 4 рабочих дня, 350 - в день подачи.
- 6
Получаете деньги и передаёте ключи
Порядок расчёта записан в договоре до подписи.
Шаг 1. Выписка и цена. Выписка из реестра - документ, где записаны собственник, права и ограничения на квартиру. Покупатель закажет такую же, поэтому посмотрите на свою первым. Цену сверьте с открытыми объявлениями в своём доме и в соседних: покупатель будет сравнивать именно с ними.
Шаг 2. Документы. Список - в следующем разделе. Если на сделку не приедете, доверенность готовят заранее: на апостиль и перевод уходит от недели.
Шаг 3. Показы. Квартиру показываете сами, через знакомого в городе или через агентство. С агентством договаривайтесь письменно: размер комиссии, срок договора и кто принимает задаток.
Шаг 4. Задаток. По Гражданскому кодексу Грузии задаток - сумма, которую одна сторона передаёт другой в подтверждение договора (статья 421). Покупатель сорвал сделку по своей вине - задаток остаётся у вас. Сорвали вы - возвращаете его в двойном размере (статья 423). Поэтому срок сделки в соглашении о задатке ставьте с запасом на документы.
Шаг 5. Договор и регистрация. Стороны подписывают договор и подают заявление в Публичный реестр: в любую его территориальную службу или в Дом юстиции. Если обе стороны подписывают сделку в реестре лично, отдельно заверять её не нужно, подписи подтверждают на месте за 7 лари.
Шаг 6. Расчёт и передача. Когда приходят деньги и когда вы отдаёте ключи, стороны записывают в договоре. Об этом - отдельный раздел ниже.
Какие документы нужны продавцу и что проверить в своей выписке заранее?
Что собрать до показов:
- паспорт, с которым вы придёте на сделку;
- выписку из Публичного реестра по своей квартире;
- договор, по которому вы купили квартиру, и подтверждение оплаты: по ним считают налог с прироста и в Грузии, и в России;
- нотариально заверенный перевод на грузинский для документов на другом языке: административные органы Грузии ведут дела на грузинском и документ без такого перевода могут не принять.
Выписку выдают любому человеку. Обычная стоит 20 лари и готова за один рабочий день, заказ через интернет - 13 лари; в день подачи заявления - 75 и 52 лари. В ней проверьте четыре вещи.
- Собственник. В выписке стоят имя, фамилия и личный номер. Они должны совпадать с документом, который вы покажете на сделке.
- Сособственники. Покупатель смотрит, кто записан собственником. Согласия человека, который не записан в реестре сособственником, закон при сделке требовать не разрешает (статья 312 Гражданского кодекса Грузии).
- Ипотека и ограничения. Запись об ипотеке, налоговом залоге или ограничении покупатель увидит сразу. Как её снять и в каком порядке, решите с банком до показов.
- Реестр должников. Если владелец попал в реестр должников, регистрацию продажи приостанавливают, пока его оттуда не исключат. В выписке об этом есть отметка.
Можно ли продать квартиру в Грузии без приезда, по доверенности?
Гражданский кодекс Грузии разрешает сделку через представителя: то, что он подписал в пределах доверенности, создаёт права и обязанности у вас, а не у него (статьи 103 и 104).
Доверенность, выданную в России, готовят так:
- Российский нотариус заверяет доверенность на продажу.
- На неё ставят апостиль: Россия и Грузия участвуют в Гаагской конвенции 1961 года. Госпошлина - 2 500 рублей за документ, срок - до 5 рабочих дней, его могут продлить до 30 рабочих дней.
- В Грузии делают нотариально заверенный перевод на грузинский.
Договор продажи по такой доверенности подписывают у нотариуса в Грузии. С октября 2023 года реестр не заверяет подписи на сделках, заключённых по доверенности, в том числе выданной за рубежом: это делает только нотариус. Тариф нотариуса спросите заранее: по официальным страницам он здесь не сверен.
Дистанционная услуга реестра Smart Contract иностранцу не поможет: она доступна только гражданам Грузии. Оформить доверенность онлайн у грузинского нотариуса тоже получится не у каждого: по правилам палаты доверитель должен быть гражданином Грузии или человеком, которого нотариус знает.
Доверенность даёт представителю право подписи, поэтому сузьте её. Запишите адрес и кадастровый код квартиры, цену, ниже которой продавать нельзя, срок и счёт, на который покупатель платит. Продать квартиру самому себе представитель без вашего согласия не вправе (статья 114). Доверенность можно отменить: с отменой полномочие представителя прекращается (статья 109).
Подойдёт, если
- Живёте не в Грузии и не готовы лететь на день сделки
- В Грузии есть человек, которому вы доверяете подпись
- Есть время на апостиль и перевод: до 5 рабочих дней, иногда до 30
Не подойдёт, если
- Покупатель платит наличными, а принять и вывезти их некому
- Представителя вы знаете мало: доверенность даёт ему право подписи
- Сделка назначена на завтра, а доверенности с апостилем ещё нет
Сколько стоит продажа: комиссия агентства, сборы, налог с прироста?
| Расход | Сумма | Заметка |
|---|---|---|
| Регистрация права покупателя в реестре | 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день, 350 лари в день подачи | кто платит, стороны записывают в договоре |
| Подтверждение подписей в реестре | 7 лари | когда стороны подписывают лично |
| Выписка из реестра | 20 лари, через интернет 13 лари | в день подачи - 75 и 52 лари |
| Апостиль на доверенность в России | 2 500 рублей за документ | если продаёте без приезда |
| Нотариус и перевод в Грузии | по тарифу нотариуса | тариф здесь не сверен, спросите до сделки |
| Комиссия агентства | по вашему договору с агентством | фиксируйте письменно до показов |
| Налог с прироста в Грузии | 5% разницы между ценой продажи и ценой покупки | после двух лет владения - 0 |
| НДФЛ в России | 13%, с суммы свыше 2,4 млн рублей за год - 15% | только налоговому резиденту России, владевшему меньше минимального срока |
Тарифы реестра - со страницы Национального агентства публичного реестра, проверено 10 октября 2026 года. По курсу Нацбанка Грузии на эту дату (2,6005 лари за доллар) 150 лари - около 58 долларов, 350 лари - около 135.
Налог с прироста в Грузии
Подоходный налог в Грузии платят и нерезиденты, если доход получен из источника в стране. В перечне таких доходов (статья 104 Налогового кодекса Грузии) есть доход от недвижимости, которая находится в Грузии. Для жилой квартиры правила такие:
- прирост - разница между ценой продажи и ценой покупки (статья 82 Налогового кодекса Грузии);
- ставка - 5% прироста (статья 81);
- владели квартирой больше двух лет - прирост от налога освобождён (статья 82).
Доход, с которого налог не удержали у источника, декларируют до 1 апреля следующего года.
Льгота написана для жилой квартиры и дома. Если по документам у вас нежилое помещение, действует общая ставка 20% и свои условия освобождения.
Что изменилось в 2026 году. 14 мая 2026 года министр финансов Грузии выпустил публичное решение № 143 о том, как облагают доход человека от продажи имущества, а 8 июня уточнил его решением № 175. Из поправки: продажа, которую индивидуальный предприниматель ведёт как предпринимательскую деятельность, продажей жилой квартиры для льгот не считается. При этом одно то, что человек владеет жильём, предпринимателем его не делает. Полный текст решения № 143 в открытом виде 10 октября 2026 года не открылся, здесь пересказана только поправка. Если продаёте не первую квартиру за короткий срок или номер в гостиничном комплексе, покажите свои документы налоговому консультанту до сделки.
День покупки
Больше 5 лет владения
- 1.2 года: налога в Грузии нет
- 2.3 года: льгота единственного жилья
- 3.5 лет: НДФЛ в России нет
Расчёт на примере: продажа за 80 000 долларов
Условие: квартиру купили 14 марта 2023 года за 60 000 долларов и продали 15 сентября 2026 года за 80 000 долларов. Владелец - налоговый резидент России, квартира у него не единственное жильё.
| Строка | Расчёт | Итог |
|---|---|---|
| Прирост для Грузии | 80 000 - 60 000 | 20 000 долларов |
| Налог в Грузии | владение 3,5 года, больше двух лет | 0 |
| Налог в Грузии, если бы продали раньше двух лет | 20 000 x 5% | 1 000 долларов |
| Доход в рублях | 80 000 x 84,3363 | 6 746 904 рубля |
| Расход в рублях | 60 000 x 75,4609 | 4 527 654 рубля |
| База НДФЛ в России | 6 746 904 - 4 527 654 | 2 219 250 рублей |
| НДФЛ в России | 2 219 250 x 13% | 288 503 рубля |
Курсы доллара - Банка России на 14.03.2023 и 15.09.2026. В рублях прирост вышел выше долларового: доллар за это время подорожал с 75,46 до 84,34 рубля, а российский налог считают в рублях.
Цена в договоре
в примере 80 000 долларов
Сборы и бумаги
реестр до 350 лари, апостиль 2 500 рублей
Налог в Грузии
5% прироста, после двух лет владения - ноль
НДФЛ в России
13% прироста в рублях, после 5 лет - ноль
На руках
цена минус строки выше и комиссия агентства
Как получить деньги от покупателя и не остаться без квартиры и без оплаты?
Страх продавца понятен: подписал, а денег нет. Закон на этот случай даёт право отказаться от договора, если покупатель не заплатил и в дополнительный срок (статья 405 Гражданского кодекса Грузии), и тогда полученное возвращают (статья 352). Но это уже спор с покупателем. Проще выбрать порядок, при котором спорить не о чем.
| Способ расчёта | Когда деньги у продавца | В чём риск |
|---|---|---|
| Наличные при подписании | в день сделки | пересчёт и подлинность купюр; сумму свыше 30 000 лари декларируют на границе Грузии |
| Перевод на ваш счёт в грузинском банке до подачи заявления | до регистрации | банк может спросить документы по сделке; гражданину России важны валютные правила, о них ниже |
| Оплата после регистрации, частями | после перехода права | квартира уже у покупателя, вернуть её можно только через отказ от договора |
| Счёт с условием в банке | после регистрации, деньги выдаёт банк | услуга реестра с таким счётом - только для граждан Грузии; есть ли она у банка для иностранцев, спросите банк |
До дня сделки попросите покупателя показать, где лежат деньги и как он платит. Номер своего счёта впишите в договор и в доверенность. Если деньги за вас принимает представитель, запишите, что платят только на ваш счёт.
Как россиянину продать недвижимость за рубежом и перевести деньги в Россию?
Продать зарубежную недвижимость и забыть о ней дома не получится: у гражданина России остаются три вопроса - налог, счёт и наличные.
Налог в России
Налоговый резидент России - тот, кто провёл в стране не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд; статус определяют по итогам года. Резидент платит НДФЛ и с доходов за рубежом, в том числе с продажи квартиры в Грузии. Нерезидент с такой продажи НДФЛ в России не платит: так отвечал Минфин в письме от 12 июля 2019 года.
Резидент освобождён от налога, если владел квартирой не меньше минимального срока: 5 лет, а для единственного жилья и ещё нескольких случаев - 3 года (статья 217.1 НК РФ). Условия о том, что недвижимость находится в России, в этой статье нет. Продали раньше - налог считают с разницы: доход минус расходы на покупку, подтверждённые документами, либо минус вычет 1 000 000 рублей. Суммы в валюте пересчитывают в рубли по курсу Банка России: доход - на день получения, расход - на день оплаты.
Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. К документам на иностранном языке прикладывают нотариально заверенный перевод на русский.
Грузинский налог в счёт российского не идёт. Статья 232 НК РФ разрешает такой зачёт только по международному договору, а в перечне договоров на сайте Министерства финансов Грузии России нет.
На какой счёт получать деньги
Гражданин России для закона 173-ФЗ - валютный резидент, где бы он ни жил. Статья 12 этого закона разрешает без ограничений получать деньги от нерезидентов на зарубежный счёт только в банках стран ЕАЭС и стран, которые обмениваются с Россией финансовой информацией. Грузии нет ни в одном из двух списков. За валютную операцию, которую закон не предусматривает, статья 15.25 КоАП назначает гражданину штраф от 20 до 40% суммы.
Из этого правила есть исключение. К тем, кто провёл за пределами России больше 183 дней в календарном году, статья 12 требования к зарубежным счетам и операциям по ним не применяет. Поэтому сначала посчитайте свои дни за год продажи.
Если живёте в основном в России, порядок расчёта обсудите с юристом по валютному праву до задатка. Расчёты резидента с нерезидентом через счёт в российском банке статья 6 того же закона не ограничивает. Проведёт ли такой платёж банк покупателя и за какой срок, ответят только банки: спросите оба до подписания.
О счёте в грузинском банке налоговую уведомляют за месяц со дня открытия, а раз в год, до 1 июня, подают отчёт о движении денег. Для счёта в Грузии отчёт нужен при любой сумме.
Если покупатель тоже гражданин России, расчёт согласуйте с юристом до задатка: статья 9 закона 173-ФЗ ограничивает валютные операции между резидентами.
Наличные через две границы
При выезде из Грузии наличные и ценные бумаги на сумму свыше 30 000 лари декларируют. По курсу Нацбанка Грузии на 10 октября 2026 года это около 11 500 долларов. За провоз мимо контроля или неточную декларацию Таможенный кодекс Грузии (статья 169) назначает штраф или изъятие денег. Штраф зависит от суммы: 3 000 лари, если она не больше 50 000 лари, 5 000 лари - если не больше 100 000 лари, и 10% суммы, если она больше 100 000 лари. По тому же курсу 100 000 лари - около 38 500 долларов.
При въезде в Россию действуют правила ЕАЭС: сумму свыше эквивалента 10 000 долларов декларируют письменно, а свыше 100 000 долларов нужны документы о происхождении денег, без них сумму через границу не пропустят. Возьмите с собой договор продажи и выписку банка о снятии.
До 1 апреля
Декларация о доходе в Грузии
если налог не удержан у источника
До 30 апреля
Декларация 3-НДФЛ в России
налоговому резиденту России
До 1 июня
Отчёт по счёту в грузинском банке
гражданину России со счётом за рубежом
До 15 июля
Уплата НДФЛ в России
если налог начислен
Из-за чего продажа затягивается и какие ошибки продавца снижают цену?
- Реестр просит ещё документ. Агентство вправе запросить дополнительные бумаги, а регистрацию приостанавливают на 30 календарных дней. Соберите всё до подачи.
- Доверенность не принимают. Нет апостиля, нет перевода или в тексте нет права получить деньги и подписать договор именно по этой квартире.
- Запись в реестре должников или ипотека. Покупатель видит их в выписке и либо уходит, либо просит скидку за ожидание.
- Нет договора покупки и платёжных документов. Без них не подтвердить цену покупки, и налог с прироста посчитают не в вашу пользу.
- Расчёт обсуждают в день сделки. Покупатель с переводом из другой страны и продавец без счёта в Грузии договариваются неделями.
- Задаток взят с коротким сроком. Не успели с документами по своей вине - возвращаете задаток вдвойне.
- Цена назначена без сверки с объявлениями. Завышенная квартира стоит месяцами, и скидку потом приходится давать крупнее.
Чего в этой инструкции нет
Тарифы грузинских нотариусов, условия банков по счетам с условием для иностранцев и переводы из грузинских банков в российские по официальным страницам не сверены: их спрашивают у нотариуса и банков перед сделкой. Решение министра финансов Грузии № 143 прочитано только в части поправки № 175. Размер комиссии агентств здесь не назван: он записан в вашем договоре.
Если продаёте, чтобы купить другую квартиру в Батуми, посмотрите каталог квартир и вторичный рынок, а порядок покупки разобран в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии» и в разделе «Покупка и документы».
Источники
- Гражданский кодекс Грузии: статьи 103-114, 183, 311, 312, 352, 405, 421-423
- Налоговый кодекс Грузии: статьи 79, 81, 82, 104, 153
- Решение министра финансов Грузии № 175 от 08.06.2026 о поправке к решению № 143
- Закон Грузии «О публичном реестре»
- Закон Грузии «Об исполнительных производствах»: реестр должников
- Общий административный кодекс Грузии: статья 73
- Национальное агентство публичного реестра: сборы и сроки регистрации
- Национальное агентство публичного реестра: вопросы о Smart Contract
- Приказ министра юстиции Грузии № 939 от 20.10.2023: сделки по доверенности
- Нотариальная палата Грузии: ответы на частые вопросы
- Гаагская конвенция 1961 года: таблица участников
- Минюст России: проставление апостиля
- Таможенный кодекс Грузии: статья 169
- Нацбанк Грузии: официальный курс на 10.10.2026
- Министерство финансов Грузии: договоры об избежании двойного налогообложения
- НК РФ, статья 217.1: минимальный срок владения
- НК РФ, статья 220: вычеты при продаже
- ФНС России: налог на доходы физических лиц
- Закон 173-ФЗ, статья 12: счета резидентов за рубежом
- КоАП РФ, статья 15.25
- ФТС России: перемещение наличных через границу ЕАЭС
- Банк России: официальные курсы валют
Частые вопросы
Какой налог платит иностранец при продаже квартиры в Грузии?
С прироста, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки, платят 5%: так записано в статьях 81 и 82 Налогового кодекса Грузии. Если квартира была в собственности больше двух лет, прирост от налога освобождён. Правило действует и для нерезидентов: доход от недвижимости в Грузии считается доходом из грузинского источника. Для нежилых помещений ставка общая, 20%. Проверено 10 октября 2026 года.
Можно ли продать квартиру в Грузии без приезда?
Да, по доверенности. Доверенность из России заверяет российский нотариус, на неё ставят апостиль (госпошлина 2 500 рублей, срок до 5 рабочих дней) и делают нотариально заверенный перевод на грузинский. Договор по такой доверенности подписывают у нотариуса в Грузии: Публичный реестр подписи на сделках по доверенности не заверяет. Дистанционная услуга реестра Smart Contract доступна только гражданам Грузии.
Сколько стоит регистрация продажи квартиры в Публичном реестре Грузии?
Регистрация права покупателя стоит 150 лари при сроке 4 рабочих дня, 270 лари за один рабочий день и 350 лари в день подачи заявления. Подтверждение подписей сторон в реестре - 7 лари. Выписка по квартире - 20 лари, через интернет 13 лари. Цифры взяты со страницы тарифов Национального агентства публичного реестра, проверено 10 октября 2026 года. Кто из сторон платит сбор, записывают в договоре.
Нужно ли гражданину России платить НДФЛ с продажи квартиры в Грузии?
Только налоговому резиденту России, то есть тому, кто провёл в стране не меньше 183 дней за 12 месяцев. Налога нет, если квартира была в собственности не меньше 5 лет, а для единственного жилья - 3 лет. При более коротком сроке налог считают с разницы между доходом и подтверждёнными расходами на покупку, в рублях по курсу Банка России. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Можно ли получить деньги за квартиру на счёт в грузинском банке?
Для гражданина России это зависит от того, где он живёт. Статья 12 закона 173-ФЗ разрешает без ограничений получать деньги от нерезидентов на счета в банках стран ЕАЭС и стран, которые обмениваются с Россией финансовой информацией; Грузии среди них нет. К тем, кто провёл за пределами России больше 183 дней в календарном году, эти требования не применяют. Остальным порядок расчёта согласуют с юристом до задатка.
Сколько наличных можно вывезти из Грузии после продажи квартиры?
Наличные и ценные бумаги на сумму свыше 30 000 лари при выезде из Грузии декларируют: по курсу Нацбанка Грузии на 10 октября 2026 года это около 11 500 долларов. За провоз мимо контроля статья 169 Таможенного кодекса Грузии назначает штраф или изъятие: 3 000 лари при сумме до 50 000 лари, 5 000 лари - до 100 000 лари, 10% суммы, если она больше. При въезде в Россию письменно декларируют сумму свыше эквивалента 10 000 долларов, а свыше 100 000 долларов нужны документы о происхождении денег.
