Налог в Грузии нерезидентам с дохода от сдачи квартиры - 5%, если владелец внесён в реестр Службы доходов и не вычитает расходы. Без реестра действует общая ставка 20%. Для посуточной сдачи до 1 января 2028 года есть фиксированный налог. Налоговый резидент России платит ещё и НДФЛ от 13%: грузинский налог в России не засчитывают. Проверено 10.10.2026.
Какой налог в Грузии платят нерезиденты со сдачи квартиры?
Подоходный налог в Грузии платят и нерезиденты, если доход получен из источника в Грузии (статья 79 Налогового кодекса). К таким доходам кодекс относит доход от недвижимости, которая находится в Грузии и используется в экономической деятельности (статья 104). Экономической деятельностью кодекс называет любую деятельность ради дохода (статья 9): сдача квартиры за плату под это определение подходит. Где живёт владелец, для этого правила не важно.
| Сценарий | Налог в Грузии | Кто считает и платит | Что нужно от владельца |
|---|---|---|---|
| Сдаёте жильцу на срок, вы в реестре | 5% со всей суммы аренды, расходы не вычитают | Владелец по декларации, если налог не удержали при выплате | Запись в реестре до 1 апреля следующего года |
| Сдаёте жильцу, в реестре вас нет | 20% по общей ставке | Владелец по декларации, если налог не удержали при выплате | Декларация о доходах до 1 апреля |
| Аренду платит компания | 5%, если вы в реестре в день выплаты, иначе 20% | Компания удерживает налог при выплате | Запись в реестре до первой выплаты |
| Сдаёте посуточно | Фиксированный подоходный налог, режим действует до 1 января 2028 года | Владелец | Заявление в налоговый орган |
Источники таблицы: Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 134, 153, 154, часть 24 статьи 309), приказы министра финансов Грузии от 31.12.2015 № 473 и от 11.08.2011 № 435. Проверено 10 октября 2026 года.
В реестре: 5%
Сдаёте жильцу на срок, расходы не вычитаете
Без реестра: 20%
Общая ставка, если владельца нет в реестре
Платит компания
Налог удерживает она: 5% или 20% по реестру
Посуточно
Фиксированный налог по заявлению, до 2028 года
Ставка 5% записана в части 2 статьи 81: ею облагают доход физического лица от сдачи жилой площади для проживания, если из этого дохода не вычитают расходы. Жильцом может быть человек, компания или организация. Общая ставка подоходного налога - 20% (часть 1 той же статьи).
Нужно ли платить налоги в Грузии, если сдаёте квартиру и живёте в России?
Статья 81 поручает министру финансов вести реестр тех, кто сдаёт жилую площадь, и определять порядок льготы. Этот порядок записан в статье 111² инструкции министра. Мы читали её в редакции приказа от 31 декабря 2015 года № 473: сведённая действующая редакция в открытом доступе не открылась. Перед подачей сверьте форму и сроки в Службе доходов.
- 1
Заключите договор найма
Жильё сдают для проживания: это условие статьи 81.
- 2
Возьмите выписку из Публичного реестра
Или другой документ, который подтверждает право на квартиру.
- 3
Подайте заявление в Службу доходов
Форма из приложения VII²-01, к ней копия договора.
- 4
Дождитесь записи в реестре
По приказу служба рассматривает заявление за 2 рабочих дня.
- 5
Сообщайте об изменениях
Сменился жилец или срок - подайте новое заявление.
- 6
Подайте декларацию до 1 апреля
Если налог не удержали при выплате аренды.
Выписка из реестра - документ, где записан собственник квартиры. В реестр сдающих жильё вносят имя владельца, его личный или идентификационный номер, адрес и кадастровый код квартиры, сведения о жильце и срок договора. Само заявление не делает владельца зарегистрированным налогоплательщиком: так сказано в пункте 7 той же статьи приказа.
Срок записи зависит от того, кто платит аренду. Если жилец - человек и налог при выплате не удерживает, ставка 5% действует, когда владелец внесён в реестр до 1 апреля следующего года. Пример из приказа: за доход 2016 года достаточно обратиться до 1 апреля 2017 года. Декларацию о доходах нерезидент подаёт в тот же срок - до 1 апреля (статья 153).
Как подать заявление из другой страны или по доверенности, приказ не говорит: спросите об этом Службу доходов до первого договора. Статья 154 кодекса называет налоговыми агентами юридические лица, организации и предпринимателей. Жильца - частного лица в этом перечне нет, поэтому с его платежей владелец считает налог сам и подаёт декларацию.
Чем отличается налог на доход в Грузии при долгосрочной и посуточной сдаче?
Режим записан в части 24 статьи 309 Налогового кодекса Грузии. В редакции закона от 12 ноября 2025 года он звучит так: до 1 января 2028 года физическое лицо, которое сдаёт на короткий срок жильё в своей собственности, при обращении в налоговый орган облагается фиксированным подоходным налогом. Условия названы два: человек не зарегистрирован добровольно плательщиком НДС или сумма его операций по этой деятельности за любые 12 месяцев подряд не превышает 100 000 лари. Как эти условия применяют вместе, уточните в Службе доходов.
Ставки в самом законе нет. В приказе министра финансов от 11 августа 2011 года № 435 она была такой: 10 лари в календарный месяц за 1 квадратный метр площади, которую сдают; правительство вправе её изменить. При этой ставке квартира в 40 квадратных метров дала бы 400 лари налога за месяц сдачи. По тому же приказу налог платят раз в квартал, а декларацию по подоходному налогу с этого дохода не подают. Это цифры редакции 2011 года. Действующую ставку и порядок подтвердите в Службе доходов до подачи заявления.
Сколько дней считается коротким сроком, ни закон, ни приказ не определяют.
Отдельный вопрос - НДС. Регистрация плательщиком обязательна, когда облагаемые операции за любые 12 календарных месяцев подряд превысили 100 000 лари (статья 165), ставка НДС - 18% (статья 166). Если квартир несколько, считайте оборот вместе с налоговым консультантом.
Что меняется, если аренду платит компания?
Доход нерезидента из источника в Грузии облагают у источника выплаты и без вычетов (статья 134). Удержать налог обязан налоговый агент: юридическое лицо, организация или предприниматель, который платит аренду (статья 154). Для аренды, выплаченной физическому лицу, статья 134 отсылает к ставкам статьи 81.
Здесь срок записи в реестр жёстче. По пункту 8 статьи 111² приказа ставка 5% не действует, если в день, когда возникло налоговое обязательство, владельца в реестре не было. В приказе есть пример: владелец обратился в службу 29 мая, а компания-наниматель удержала 20% при выплате 27 мая, и это удержание признано правильным.
У нерезидента остаётся право подать декларацию до 1 апреля следующего года и попросить перерасчёт (часть 3 статьи 134). Тогда налог считают с разницы между доходом и вычетами. Ставка 5% при вычетах не действует, поэтому выгоду такого перерасчёта стоит заранее посчитать с консультантом.
Если квартирой управляет компания и сама находит гостей, ставка зависит от договора с ней: наём это или услуга управления. До подписания спросите у компании, какой налог и по какой норме она будет удерживать.
Когда владелец становится налоговым резидентом Грузии?
| Вопрос | Нерезидент Грузии | Резидент Грузии |
|---|---|---|
| Кто это | В Грузии меньше 183 дней за 12 месяцев подряд | 183 дня и больше за любые 12 месяцев подряд, которые заканчиваются в налоговом году |
| С каких доходов платит подоходный налог | С доходов из источника в Грузии | Доходы не из источника в Грузии от налога освобождены |
| Аренда квартиры в Батуми | 5% или 20% | 5% или 20% |
| Когда нужна декларация | Если налог не удержали при выплате, до 1 апреля | Если доход не обложен при выплате, до 1 апреля |
Источники таблицы: Налоговый кодекс Грузии, статьи 34, 79, 81, 82, 153. Проверено 10 октября 2026 года.
Днём в Грузии считают любой день, когда человек был в стране, сколько бы ни длилось пребывание (часть 5 статьи 34). Резидентом признают на весь налоговый год.
Для владельца из России важнее другой счёт дней - российский. От него зависит, появится ли второй налог.
Какой налог с аренды платят в России и можно ли не платить дважды?
Налоговый резидент России - тот, кто провёл в стране не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд (статья 207 НК РФ). Резидент платит НДФЛ с доходов из России и из-за рубежа, нерезидент - только с российских (статья 209). Аренда квартиры за рубежом относится к доходам от источников за пределами России (статья 208).
Ставка - по общей шкале статьи 224: 13%, пока сумма налоговых баз за год не больше 2,4 млн рублей, с превышения 15%, дальше 18, 20 и 22%. Аренду складывают с зарплатой и другими доходами. Доход в валюте пересчитывают в рубли по курсу Банка России на дату получения (статья 210). Декларацию по НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года, налог платят не позднее 15 июля (статьи 228 и 229).
Налог, уплаченный за рубежом, в России засчитывают только по международному договору (статья 232). Между Россией и Грузией такого договора нет. На странице Министерства финансов Грузии 58 действующих договоров об избежании двойного налогообложения, России среди них нет. В перечне российских договоров, который ведёт справочная система «КонсультантПлюс», нет Грузии.
Аренда за год, условно
1 000 долларов
Налог в Грузии, 5%
минус 50 долларов
НДФЛ в России, 13%
минус 130 долларов
Остаётся владельцу
820 долларов
Расчёт условный: 1 000 долларов взяты для удобства счёта, это не цена аренды. Оба налога считают со всей суммы, потому что зачёта нет. Тот же расчёт в двух других случаях:
- владельца нет в реестре: 200 долларов в Грузии и 130 в России, остаётся 670;
- владелец в реестре и он не налоговый резидент России: 50 долларов в Грузии, остаётся 950.
Рублёвая сумма НДФЛ зависит от курса на дату каждой выплаты, а ставка - от остальных ваших доходов за год.
Какой налог на недвижимость в Грузии для иностранцев?
Отдельной ставки для иностранцев в законе нет. Правила задал закон Грузии от 30 сентября 2026 года № 1874: ставка для имущества физического лица, кроме земли, - не меньше 0,8% и не больше 1% рыночной цены на конец прошлого года, точную цифру выбирает муниципалитет. От налога освобождено имущество, если доход семьи владельца за прошлый календарный год не превысил 100 000 лари.
Декларацию подают не позднее 1 ноября, налог платят не позднее 15 ноября. В 2026 году Служба доходов назвала сроком декларации 2 ноября.
Как считают доход семьи, если владелец живёт и зарабатывает в России, первоисточники не раскрывают. Задайте этот вопрос Службе доходов до первой декларации.
Чем рискует владелец без реестра и декларации?
- Без записи в реестре ставка 5% не действует. Если аренду платит компания, 20% удержат в день выплаты, и запись в реестре после этого дня ставку той выплаты не меняет.
- В России за неподанную декларацию штраф - 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не больше 30% этой суммы и не меньше 1 000 рублей (статья 119 НК РФ).
- За неуплату налога в России - 20% неуплаченной суммы, при умысле 40% (статья 122 НК РФ).
- Грузинские штрафы и пеню за неподанную декларацию мы не называем: эти статьи кодекса в открытом переводе не читаются. Суммы уточните в Службе доходов.
Когда подавать декларации и платить?
До 1 апреля
Декларация о доходах в Грузии
За прошлый год, если налог не удержали при выплате.
До 1 апреля
Крайний срок записи в реестр
Чтобы доход прошлого года без удержания прошёл по 5%.
30 апреля
Декларация по НДФЛ в России
Не позднее этой даты, за прошлый год.
15 июля
Уплата НДФЛ в России
Не позднее этой даты, по декларации за прошлый год.
1 ноября
Декларация по налогу на имущество
В Грузии, не позднее. В 2026 году срок - 2 ноября.
15 ноября
Уплата налога на имущество
В Грузии, не позднее этой даты.
Что изменилось в 2025 и 2026 годах?
- Фиксированный налог для посуточной сдачи продлён. Справочник PwC, проверенный 2 сентября 2026 года, ещё называет срок «до 1 января 2026 года». Закон Грузии от 12 ноября 2025 года, который действует с 1 января 2026 года, перенёс его на 1 января 2028 года.
- Порог налога на имущество теперь 100 000 лари дохода семьи: так записано в законе от 30 сентября 2026 года № 1874. В статьях, написанных до октября 2026 года, встречается освобождение при доходе до 40 000 лари. Прежнюю редакцию кодекса мы по первоисточнику не открыли, поэтому сравнивайте только с действующим порогом.
Кому не подойдёт этот расчёт и когда нужен консультант?
Расчёт сделан для частного владельца одной квартиры, который живёт не в Грузии.
Подойдёт, если
- Квартира оформлена на вас как на частное лицо
- Сдаёте её для проживания жильцу или компании
- Вы не налоговый резидент Грузии
Не подойдёт, если
- Квартира оформлена на компанию или на предпринимателя
- Квартир несколько, и оборот близок к 100 000 лари за 12 месяцев
- Вы налоговый резидент третьей страны: считайте по её законам
Консультант по налогам Грузии нужен, если вы сдаёте посуточно, работаете через управляющую компанию или хотите вычитать расходы. Мы налоговых консультаций не даём. Это справочный материал: он не заменяет разбор вашей ситуации специалистом.
С чего начать?
Посмотрите квартиры в Батуми: по цене квартиры прикинете налог на имущество до покупки. Шаги для покупателей из России собраны на странице «Гражданам России», порядок сделки - в материале «Может ли россиянин купить квартиру в Грузии».
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, русский перевод: статьи 6, 9, 34, 79, 81, 82, 104, 134, 153, 154, 165, 166
- Закон Грузии от 12.11.2025 № 1061: новая редакция части 24 статьи 309
- Приказ министра финансов Грузии от 31.12.2015 № 473: реестр сдающих жилую площадь
- Приказ министра финансов Грузии от 11.08.2011 № 435: фиксированный подоходный налог
- Закон Грузии от 30.09.2026 № 1874: поправки о налоге на имущество
- Министерство финансов Грузии: договоры об избежании двойного налогообложения
- Служба доходов Грузии: налог на имущество физических лиц
- Служба доходов Грузии: сообщение о сроке декларации в 2026 году
- PwC Worldwide Tax Summaries: Грузия, доходы физических лиц
- ФНС России: налог на доходы физических лиц, кто такой резидент
- НК РФ, статья 207: налоговые резиденты
- НК РФ, статья 208: доходы от источников за пределами России
- НК РФ, статья 209: с каких доходов платят налог
- НК РФ, статья 210: пересчёт валюты в рубли
- НК РФ, статья 224: ставки НДФЛ
- НК РФ, статья 228: кто платит налог сам и срок уплаты
- НК РФ, статья 229: срок декларации
- НК РФ, статья 232: зачёт налога, уплаченного за рубежом
- НК РФ, статья 119: штраф за неподанную декларацию
- НК РФ, статья 122: штраф за неуплату налога
- КонсультантПлюс: перечень договоров об избежании двойного налогообложения
Частые вопросы
Какой налог на доход от сдачи квартиры в Грузии платит нерезидент?
Подоходный налог: 5% со всей суммы аренды, если владелец внесён в реестр сдающих жильё и не вычитает расходы (часть 2 статьи 81 Налогового кодекса Грузии), или 20% по общей ставке. Аренда квартиры в Грузии - доход из источника в Грузии, поэтому налог платит и тот, кто в стране не живёт. Декларацию подают до 1 апреля следующего года, если налог не удержали при выплате. Проверено 10 октября 2026 года.
Нужно ли платить налоги в Грузии, если владелец живёт в России?
Да. Налоговый кодекс Грузии относит доход от недвижимости, которая находится в Грузии и используется ради дохода, к доходам из источника в Грузии (статья 104), а такие доходы нерезидентов облагает подоходным налогом (статья 79). Налоговый резидент России платит с той же аренды ещё и НДФЛ по шкале от 13%: зачёт зарубежного налога возможен только по международному договору, а у России и Грузии его нет. Проверено 10 октября 2026 года.
Как получить ставку 5% с аренды квартиры в Грузии?
Подать в Службу доходов Грузии заявление о внесении в реестр сдающих жилую площадь: к нему прикладывают копию договора найма и выписку из Публичного реестра. По приказу министра финансов от 31 декабря 2015 года № 473 заявление рассматривают за два рабочих дня. Если налог при выплате не удерживают, успеть нужно до 1 апреля следующего года. Если аренду платит компания - до дня выплаты. Действующую форму сверьте в Службе доходов.
Какой налог платят при посуточной сдаче квартиры в Грузии?
До 1 января 2028 года действует особый режим из части 24 статьи 309 Налогового кодекса Грузии: физическое лицо, которое сдаёт своё жильё на короткий срок, при обращении в налоговый орган платит фиксированный подоходный налог. В приказе министра финансов 2011 года ставка была 10 лари за квадратный метр в календарный месяц. Действующую ставку и условия подтвердите в Службе доходов Грузии до подачи заявления.
Есть ли у России и Грузии договор об избежании двойного налогообложения?
Нет. На странице Министерства финансов Грузии перечислены 58 действующих договоров, России среди них нет. В перечне российских договоров в справочной системе «КонсультантПлюс» нет Грузии. По статье 232 НК РФ налог, уплаченный за рубежом, засчитывают только по международному договору, поэтому налоговый резидент России платит НДФЛ с аренды без зачёта грузинского налога. Проверено 10 октября 2026 года.
